【不動産売却時の諸費用・税金一覧】計算方法や注意点・節約術まとめ

戸建てやマンションなどの不動産売却をするとき、払わなきゃいけない税金や手数料があるのはご存知でしょうか？

今回はそんな「不動産売却時にかかる費用」をまとめて、計算式や注意点・安く抑えるコツと共に一つ一つご紹介していきます。

不動産売却時にかかる費用の種類は5つ

まず不動産売却は、大きく分けて次の3つの段階の順に行われます。

そして売買契約〜物件の引渡しまで、全体を通してかかる費用の種類は、以下の通りです。

このように不動産の売却時には、おおまかに分けて5種類の費用がかかります。

ではこの5種類の費用はどの段階でいつ支払うのか、次に見ていきましょう。

それぞれの費用・税金を支払うタイミングはいつ？

売買契約時

売買契約が成立したときに発生する費用が、仲介手数料です。

実際には、売買契約を交わす時と物件の引渡し時に、半々に支払うケースが多いです。

また売買契約を結ぶときに必要となるもう一つの費用が、印紙税になります。

印紙税は、売買契約書に印紙を貼って割り印を押すことで納付する、物件売却時に納めなければならない税金の1つです。

不動産の引き渡し時

不動産の引き渡しのときに発生する費用が、抵当権抹消登記費用です。

具体的には、司法書士に抵当権抹消の手続を依頼し、法務局で手続きをしてもらった後に支払う費用です。

なお抵当権抹消の手続きは、不動産の買主との決済手続きが全て終わった後に行います。

不動産の引き渡し後

不動産の引き渡し後に支払う費用が、譲渡所得税です。

譲渡所得税は、売買が行われた翌年に売買による利益（譲渡所得税）の確定申告をし、所得税と住宅税に上乗せする形で納税します。

人によって支払い時期が異なる

引っ越し費用のみ、タイミングは人によって様々です。ですが一般的なのは、売買の直前になります。

不動産売買契約の成立によって発生する、仲介手数料。

仲介手数料の料金は、物件の売買価格によって決まります。

とても単純な計算式で求められますので、ここで仲介手数料金をあらかじめ知っておきましょう。

仲介手数料の計算式は？

仲介手数料には売り手も買い手も、同じ上限額が適用されます。

上限額は法律で決まっていて、

で計算が可能。

ちなみにこの計算式は、売買価格が400万円以上の場合の式です。

家の売買はこの式で対応できることが多いですが、200万円未満、200万円以上400万円未満の場合の計算式も参考までにご覧下さい。

【節約術】仲介手数料は不動産会社選びで安くなる！

ここまで読んでいて、仲介手数料の「上限」という表現に気づいた人もいるのではないでしょうか?

上の計算式はあくまでも、

という上限の計算式です。

不動産売却時の費用②印紙税

売り手と買い手、それぞれ同じ売買契約書を1部ずつ作成。

売り手の売買契約書には売り手が収入印紙を貼り、買い手の売買契約書には買い手が収入印紙を貼ります。

そして収入印紙を貼ったら、割り印（消し印）か署名をして使用済みにします。

印紙税はいくら？支払い金額を表でチェック

物件の契約金額によって、いくらの収入印紙を貼ればいいのかが変わります。

印紙税額は、契約金額によって次のように定められています。

現在（2019年）印紙税は軽減措置の対象に

「契約金額が10万円を超え、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成される契約書」には、軽減措置が適用されます。

ちなみに、売買金額を変更するときに作成する変更契約書にも印紙税はかかりますが、この変更契約書も軽減措置の対象です。

【節約術】高額になる「過怠税」に注意！

収入印紙の貼り忘れ＝印紙税額の3倍支払い

印紙税は、契約書を作成した時点で課税されます。

そして、もしも契約書作成時に印紙を貼らなかった場合には、本来の税額の倍額が「過怠税」として徴収されます。

たとえば、契約書に1万円の印紙を貼る必要があるのに貼らなかった場合には、印紙税1万円と過怠税2万円＝合計3万円が徴収されることになるのです。

消印忘れも「過怠税」徴収の対象になります

過怠税については、もうひとつ注意点があります。

収入印紙を貼ったけれど、割り印などで消さなかった（使用済みにしなかった）場合も過怠税が徴収されます。

この場合の過怠税は貼ってある収入印紙と同額ですので、2倍の税金を支払うことになります。

なお、売買にあたって領収書を発行する必要があるときでも、一般の個人が自宅を売却する場合なら、発行する領収書に印紙税はかかりません。

不動産売却時の費用③抵当権抹消登記費用

ローンを組んで自宅を購入した場合は通常、自宅の敷地や建物に抵当権が設定されています。

抵当権が設定されている状態は、ローンを貸し出してくれた金融機関側に不動産が担保になっている状態。

不動産を売却する際は、物件が「借金のカタ」のまま他人に売るわけにはいきませんので、抵当権の抹消登記をする必要があります。

抵当権抹消登記にかかる3つの費用

抵当権の抹消登記は、不動産会社ではなく司法書士に依頼します。

知り合いの司法書士に依頼してもいいですし、知り合いに司法書士がいない場合には、不動産会社に紹介をお願いすることも可能。

抵当権抹消登記は通常、不動産の引き渡しのときに行います。

そして、抵当権抹消登記にかかる費用には、大きく分けて以下の3つがあります。

1残債の完済費用

残債の完済費用は、住宅ローンや不動産を担保にした借り入れ金が完済できていないときに、残っている借り入れ金（残債）を一括で支払うために必要となる費用です。

銀行で住宅ローンを組んだのであれば、その銀行に問い合わせるなどして、残債の額を確認しましょう。

またローンを一括で返済する場合は、手数料が発生します。

2登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消の登記を行うために支払う税金です。

例えば「家が1棟・敷地が2筆に分かれている」場合、不動産の件数が3件なので、3千円の登録免許税がかかります。

3司法書士の報酬【節約術】

司法書士の報酬は、依頼する司法書士によって金額が違います。

金額の差は数千円〜2万円ほどまであるのでピンキリとなっていますが、平均相場は1万円程度。

不動産売却時の費用④譲渡所得税

譲渡所得税は、給与などにかかる所得税とは別に計算される所得税です。

譲渡所得税はいくら？詳しい計算方法を紹介

譲渡所得税の計算にはいくつかのポイントがありますので、一つずつ解説していきます。

まずは、基本の考え方を抑えておいて下さい。

課税譲渡所得金額というのは、税金を課すベース（基礎）となる所得金額のことです。

言いかえると、「売買価格からかかった費用を引いた残り」つまり「利益はいくらか? 」ということを指しています。

この利益（課税譲渡所得金額）に税率をかけたものが譲渡所得税。

もちろん利益（課税譲渡所得金額）が小さくなれば、譲渡所得税も小さくなります。

ここで売買価格から引ける費用をおおまかにつかんで下さい。

なおここから先は売買価格のことを「譲渡価額」として説明していきます。

この図のように、譲渡価額から取得費・譲渡費用・特別控除額を引いた残りが、課税譲渡所得金額となります。

ここで取得費・譲渡費用・特別控除額という言葉が出てきましたね。

【節約術】取得費・譲渡費用・特別控除額とは？

取得費

取得費とは、土地や建物の購入代金や購入時の仲介手数料などの合計額です。

ただし、建物の購入代金については減価償却費相当額を控除して取得費に参入します。

また、実際の取得費の金額が譲渡価額の5%よりも小さい場合には、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却時の仲介手数料などです。

以下に、譲渡費用に算入できる費用の一部を挙げます。

これらの他に印紙税や広告費など、売るために直接かかった費用は譲渡費用に算入できます。

特別控除額

特別控除額とは、ある条件が成立している場合に、譲渡費用から特別に差し引くことのできる金額のことです。

ここでは居住用財産の3,000万円特別控除について説明します。

これらの条件にあてはまれば、譲渡価額から取得費・譲渡費用を差し引いた残りから、さらに3,000万円を差し引いて、課税譲渡所得金額とすることができます。

ここまでで、課税譲渡所得金額の計算方法は把握できたのではないでしょうか？

さて、この課税譲渡所得金額に税率をかけることで課税譲渡所得税が決まるのでしたね。

不動産譲渡所得の税率は所有年数で変わる

税率には、以下のような区分があります。

この区分は土地や建物を売った年の 1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超えるかどうかで分けられます。

所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」に。

譲渡所得税については、長期と短期で15%もの差がありますから、取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いてもなおプラスになるようであれば、売却のタイミングも重要ということになります。

不動産売却時の費用⑤引っ越し費用

家を売却する人の多くは、新居に引っ越しをするかと思います。

引っ越し費用は事前の見積もりが大事

引越し費用は、引っ越しの距離や運ぶ家具などの量・業者選定など、様々な要素によって決まります。

場合によっては、新居に入るまでホテルの宿泊費が必要になったり、家具を保管しておく費用がかかったりすることもありますよ。

なので引っ越し費用は人によってかなり違ってくるため、相場を出すことは難しいです。

しかしながら、引っ越し費用の大体の値段をつかんでおくことは必要。

ネットの見積もりなどを利用して、事前にどのくらいかかりそうか大まかな金額を知っておきましょう。

まとめ

不動産の売却にかかる費用についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか？

今回ご紹介した費用以外にも、必要に応じてリフォーム費用やハウスクリーニング代がかかってくる場合もあります。

売却時の各費用は、知識があるだけで安く抑えられる可能性もありますので、事前に調べておくことはとても重要です。

ぜひここで身につけた知識を、不動産売却の参考にしてみて下さいね。