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不動産を売りたい人へ!不動産売買初心者のためのいろは

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今ある家やマンションを売りたい!でも、実際には不動産を売るために何から始めればいいのかわからない…

この記事はそんな悩みを抱える方にわかりやすく、不動産売却の流れを紹介する記事になります。

この記事でわかること
  • 不動産会社に行く前にやるべきこと
  • 不動産売買の流れ
  • 不動産会社探しには、一括査定サイトがおすすめ!

まずは不動産会社にいく前に、売りたい理由や希望条件を確認しよう!

まず、不動産を売却するにあたってその理由目的希望条件を整理しましょう。

それによってどんな手順で手続きを進めていくかの方針が見えてくるはずです。

売りたい理由は何か

不動産を売りたい理由は何かを明確にしましょう

子供が巣立ってしまって夫婦二人では広すぎるしもう少し小さな家に住み替えようかしら

まとまった資金が欲しい

都会の喧騒から離れてどこか遠い地に新しく住まいを構えてみたくて...

一口に不動産を売りたいといっても動機によってその目的は異なります。
ここを明確にせずして不動産を売却してしまっては、その後の希望条件なども定まりません。

売却の希望条件はどのようなものか

売却の希望条件も明らかにしましょう。

売却の希望条件の例

  • ○円ぐらいで売却したい
  • 〜月頃までに売却したい

いくらぐらいで売却したいのか、それによって次の買い替え先や資金計画が大きく左右されます。

また、いつぐらいまでに売却したいのかによって、売却活動をスタートさせるタイミングも自然と決まってきます。

不動産売買の流れ

不動産を売却したい理由を確認し、意思を固めたところで、不動産売買の流れを知っておきましょう。

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、大まかな流れは以下のようになります。

不動産売却の流れ

  1. 不動産売却の相場を確認
  2. 物件の査定を依頼
  3. 不動産仲介会社を選定・媒介契約
  4. 不動産の売り出し
  5. 購入希望者との交渉
  6. 売買契約を締結
  7. 決済、不動産の引き渡し

不動産売却の流れは大きく分けて7ステップです!

ステップ1:不動産売却の相場を確認

不動産会社に査定を依頼する前に、売りたい不動産の市場価値を知っておく必要があります。

国土交通省が掲載している「土地情報総合システム」にて、不動産の現在の取引価格を調べることができます。是非活用してください。

土地情報総合システム

ステップ2:物件の査定を依頼

物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。売却する不動産の価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。

不動産の査定では、大きく分けて3つの査定方法があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

個人が所有する住宅を売却する場合は取引事例比較法や原価法によって査定されるのが一般的です。

また査定には

  • 簡易査定
  • 訪問査定

の二つがありますが、まずは不動産売却査定サイトを活用した簡易査定がオススメです。

ステップ3:不動産会社の選定・媒介契約の締結

不動産会社の査定を受けて、土地の売却を依頼する不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する際に交わす契約です。

媒介契約の形態は主に3つあります。自分の売却方針などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。

主な媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

 

基本的な契約方法は同じですが、それぞれ特徴があるため、自身の売却方針を踏まえて適切な媒介契約を結んでいきましょう。

以下に3つの媒介契約の特徴をまとめました。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
2社以上の不動産会社と契約できるか × ×
自分が見つけた買主候補と直接取引できるか ×
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めなし(ただし、行政指導では3ヶ月以内)
指定流通機構(レインズ)への登録 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 任意
活動報告の頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意

一般媒介契約の特徴

【メリット】

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を締結できる点が最大のメリットです。

複数の不動産会社と契約を結ぶことにより、より多くの方に売却したい不動産の情報を届けることが可能になります。

【デメリット】

不動産会社からすると、ほかの不動産会社が売買契約を締結する可能性がある一般媒介契約は、あまりお金や労力を割きたくない契約になりやすいという側面もあります。

専任媒介契約の特徴

【メリット】

専任媒介契約のメリットは、複数の業者に媒介を依頼することができないため、一つの不動産会社に一生懸命売却活動に取り組んでもらえるということです。

一方で自己発見取引は認められており、自分で買い主を探すことも可能な点はメリットと言えます。

【デメリット】

一般媒介契約と違い、他の不動産会社と重ねて契約できないというデメリットがあります。

専属専任媒介契約の特徴

【メリット】

専属専任媒介契約は3つの媒介契約のなかでもっとも制限が厳しく、不動産会社にとっては仲介手数料を確実に確保できます。

それゆえ不動産会社の積極的な売却活動を期待できるのに加え、細かな報告を受けることができるため、「できるだけ早く売却したい」と考えているときにメリットの大きい媒介契約といえるでしょう。

【デメリット】

一方で、専任媒介契約と同じく、他の不動産会社と重ねて契約できないというデメリットがあります。

まずは「一般媒介契約」で、複数の不動産会社に査定を依頼するのがポイント!

原則として、不動産をできるだけ高く、もしくは早く売却するには、なるべく多くの買い手に購入を検討してもらうことがポイント です。

また、複数の不動産会社と媒介契約を締結し、比較することで、売り主の希望に沿った不動産売却が実現しやすくなるでしょう。

ステップ4:不動産の売り出し

売却価格は、その後の売却活動に大きく影響します。

自分の希望価格だけではなく、事前に調べた相場、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえ、慎重に決めましょう。

ステップ5:購入希望者との交渉

不動産の売却活動をしていると、購入希望者からの売却価格の交渉がある可能性があります。

価格の条件はもちろん最も重要ですが、その他の条件についても、譲歩できる点、できない点を明確にして、交渉を進めましょう。

もちろん、交渉に応じなくても成約にいたることはできます。

ステップ6:売買契約の締結

売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。

売主・買主、双方の不動産会社が集まって、売買契約書に署名押印し、手付金の授受を行います。

なお、売買契約を結ぶ際に、買主から物件価格の1〜2割程度の手付金(契約金)を受け取ることになります

売買契約を締結するにあたっては、その後のトラブルを防ぐためにしっかりと契約内容を確認しましょう。

購入申込書を受け取ってから1週間後が契約を行うタイミングの目安です。

契約をする前に必ず買主の住宅ローン事前審査が通っているかを確認するようにしましょう。

ステップ7:決済、不動産の引渡し

売買契約後、買主と日にちを調整し引渡し日を確定する必要があります。

なお、1度引き渡し日を確定すると、売主の抵当権抹消書類、買主の銀行とのお金を借りる契約である金銭消費貸借契約の関係で、引き渡し日を変更することは出来なくなってしまう点は要注意です。

引き渡しの手続きは通常、買主が利用する住宅ローンの銀行で行います。店舗を持たないネット銀行の住宅ローンの場合は仲介会社の店舗で行うケースや、仲介会社の店舗で書類手続きを行い、その後銀行窓口に移動するパターンなどもあります。

不動産個人売買

引渡し当日に用意するもの
  • 仲介手数料の半金(別途消費税及び地方消費税がかかります)
  • 登記費用(抵当権抹消等の手続きがある方)
  • 登記済証もしくは登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
  • 物件の鍵一式
  • 建築確認通知書・検査済証
  • 固定資産税納付書

引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて、仲介手数料を支払い、不動産会社から領収書を受け取ります。

ここまでで一通りの不動産売却の流れを理解していただけましたか?

しかし、次はどの不動産会社に依頼するのがいいのか、迷ってしまう方も多いと思います。

そんな時は、以下で紹介する「不動産一括査定サイト」がおすすめです!

複数の不動産を効率よく比較!「不動産一括査定サイト」おすすめ4選!

自身の売却方針により近い方法で売却活動を行なってくれる不動産を探すのには不動産一括査定サイトがおすすめです!

不動産一括査定サービスとは

売却したい不動産の住所や面積などの基本情報を入力するだけで、最適な不動産会社を見つけることができるサービス。

複数の不動産会社にまとめて売却価格の査定を依頼できます。

査定結果が届いたら各社の査定価格や売却プラン等を比較して、条件の合致した不動産会社へ仲介を依頼することができます。

そこで複数の企業を比較するのに活用できるサイトを4つ紹介します!

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事を先にご覧ください!

不動産一括査定サイト_おすすめ_サムネイル 【2020年最新】不動産一括査定サイトとは?おすすめランキング10選をまるっと徹底比較!

「HOME4U(ホームフォーユー)」

「NTTデータ」の子会社が運営している、売却査定数35万件以上を誇る国内初の不動産一括査定サイト。

オススメの人は、サイト大手・中堅から地域密着まで多くの不動産会社に相談したい人です。

home4u

HOME4Uの特徴

NTTグループが運営しているということもあり、契約している不動産業者も信頼性の高い会社であることがほとんどで、個人情報の管理もしっかり!

「すまいValue」

すまいValueは一括査定で唯一の大手不動産会社に依頼ができるサービス

人口の多い都市部の物件を売却予定の人におすすめの一括査定サイトです。

すまいvalue

大手不動産会社と言えば、

  • 三井不動産リアルティ株式会社
  • 住友不動産販売会社
  • 東急リバブル株式会社
  • 野村不動産アーバンネット株式会社
  • 三菱地所ハウスネット株式会社
  • 小田急不動産株式会社

などが有名ですよね。

実は、すまいValue経由で依頼できる上記の不動産会社だけで不動産流通の40%を占めています

「おうちダイレクト」

おうちダイレクトは、Yahoo!不動産とソニー不動産が共同で提供している不動産一括査定サイトの一つ。

関東エリア(東京、埼玉、神奈川、千葉)、関西エリア(京都、大阪、兵庫)の人におすすめです。

おうちダイレクト

ソニー不動産に唯一査定できるサイト。

Yahoo!のサポートがあるということで、豊富なネット広告を駆使して買主を見つけやすいサイトになります。

4「イエウール」

1,700社以上の不動産会社が参画する国内最大級の不動産査定サイトが「イエウール」です。

他の一括査定サイトを使っても不動産会社が数多く見つからなかった人におすすめです。

イエウール

提携している会社が多いので売却したい不動産が都市部と離れた田舎などにある物件でも検討できる会社が多いという点が特徴です。

まとめ

ここまで、不動産売却の流れを紹介してきました。実際に不動産売却のイメージがつきましたか?

大きなお金が動く不動産の取引は慎重に様々な情報を見比べ、自身の売却方針により近い方法で売却活動を行うことが重要です。

一般媒介契約で複数の不動産から査定を受けるのであれば、一括査定サイトがおすすめです!