不動産売買をおこなっている方は、売買で発生した利益などを申告することが必要です。
この不動産売買の税金は、給与やその他の所得は切り離し別々に課税されます。
このように個別に課税されることを、分離課税と言います。
確定申告期間は不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日。
もたもたしているとあっという間に期間が終わっちゃう！
ほとんどの方が毎年頭を悩ます時期！ただでさえも複雑で四苦八苦します。
今回は、面倒な確定申告をスムーズにおこなうために不動産の確定申告に必要な書類等をまとめてみました。
- 不動産売買をおこなった際の確定申告の書類
- 確定申告の際に税務署から入手する書類
- 確定申告の際に自分自身で用意をする書類
確定申告で必要な書類は2種類【不動産売却】
確定申告で必要な書類は、
・税務署から入手し作成する書類（確定申告書B様式など）
・自分自身で用意する書類（不動産の売買契約書など）
以上の2つに大別されます。
さらに税務署から入手する作成書類をくわしくみると、
- 確定申告書B様式（平成29年分以降用）第一表、第二表、添付書類台紙、控え
- 分離課税用の確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書
以上の3つがあります。
自分自身で用意をする書類をくわしく見ると、
- 不動産売却時の売買契約書のコピー
- 売買代金受領書のコピー
- 固定資産税精算書のコピー
- 仲介手数料の領収書などのコピー
- 増改築時の請負契約書や領収書のコピー
- 3千万円の控除などを受けるためには、戸籍の附票など
以上の不動産売買にかかった書類のコピーの添付が必要です。
確定申告は複雑で、どなたでも時間がかかるものです。
できることならば、不動産売買をした時点で、その年分の確定申告に必要な書類を確定申告用に保管しておくことをおすすめします。
税務署から手に入れる確定申告の必要書類
それでは、税務署から入手する書類を確認していきましょう。
書類は確定申告書B様式、分離課税用の確定申告書、譲渡所得の内訳書の3種類です。
年度ごとに多少様式がかわりますので、毎年税務署から取り寄せるか、税務署のサイトから様式と手に入れることをおすすめします。
確定申告書B様式（平成29年分以降用：国税庁）
確定申告のメインとなる書類です。
A様式とB様式がありますが、A様式は収入が1か所のみの方が使用します。
不動産による収入もある場合は、収入口が2つ以上になるので、B様式を仕様するのです。
出典：国税庁 申告書B（第一表・第二表）・申告書第三表（分離課税用）
確定申告書B様式には、
- 第一表
- 第二表
があります。
くわえて、添付書類用の台紙と、提出後の私たちの控えとなるのが白黒の用紙があって1セットです。
確定申告書B様式第一表の記入事項
- 担当税務署の名前、日付、年度
- 事業主（記入している申告者）の個人情報
- 収入金額（緑の欄、該当する箇所に得た収入額を記入します）
- 所得金額（青の欄、③の収入額から経費を差し引いた所得額を記入します。）
- 所得から差し引かれる金額（赤の欄）
- 税金の計算（紺色の欄）
- その他（ピンクの欄）
- 延納の届け出（黄緑の欄、税金の延納希望がある場合）
- 還付される税金の受取場所（銀行名など）
以上の9か所。
記入漏れと内容に注意して記入しましょう。
続きまして、確定申告書B様式第二表です。
出典：国税庁 申告書B（第一表・第二表）・申告書第三表（分離課税用）
確定申告書B様式第二表の記入事項
- 申告者の個人情報
- 所得の内訳（所得税及び復興特別所得税の源泉徴収額）
- 雑所得（公的年金等以外）、総合課税の配当所得・譲渡所得、一時所得に関する事項
- 特例適用条文等（所得控除を受ける場合は必ず記入します。それ以外は記入する必要はありません）
- 所得から差し引かれる金額に関する事項
- 専業専従者に関する事項（家族従業員などがいる場合に記入をしますが、それ以外には記入は不要です）
- 住民税・事業税に関する事項（該当しなければ記入は不要です。
分離課税用の確定申告書（国税庁）
確定申告書B様式に添付をする書類です。
不動産所得にかかる税金は一般的な給与などとは別に算出されます（分離課税）。
分離課税用の確定申告書はそのために記入するものです。
出典：国税庁 申告書B（第一表・第二表）・申告書第三表（分離課税用）
文意課税用の確定申告書の記入事項
- 申告者の個人情報
- 収入金額（緑の欄、該当する箇所に得た収入額を記入します）
- 所得金額（青の欄、②の収入額から経費を差し引いた所得額を記入します。）
- 税金の計算（紺色の欄）
- その他（ピンクの欄）
- 分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項
- 分離課税の上場株式等の配当所得等に関する事項（該当がなければ記入不要）
- 退職所得に関する事項（該当がなければ記入不要）
不動産売買に関しては、不動産を5年以上保有をしていたら長期譲渡所得扱いになります。
5年を超えない範囲ならば短期譲渡所得です。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用:1から4面、国税庁】
次は用紙がかわり譲渡所得の内訳書を見ていきましょう。
不動産売買を含む確定申告には4面と5面の提出が必要です。
4面はまではすべての不動産売買をおこなった方が記入しますが、5面は特別控除の特例を申請する方のみが記入します。
譲渡所得の内訳書1面の記入事項
- 用紙右上にある申請年度
- 書類の枚数（提出忘れなどを防ぐためにも必ず記入しましょう）
- 申告者の個人情報
以上の3つです。
譲渡所得の内訳書2面の記入事項
- 不動産の所在地
- 不動産の種類
- 売買契約備（契約書の締結年月日）
- 引き渡した日（登記の手続きが完了して、代金の支払いがあった日）
- 買い主に所在地・氏名など
- 代金の受領状況（頭金の金額、最終的な支払いの金額など）
後述する不動産の売買契約書をもとに記入間違いがないようにしましょう。
少し複雑な譲渡所得の内訳書3面の記入事項
- 不動産の所在地
- 不動産の名称
- 購入・建築年月日
- 譲渡価格の5％
- 不動産の売却にかかった費用
- 譲渡（売却）金額の計算
問題は、④の譲渡価格の5％です。
相続などで不動産を得た場合は、不動産価格を知ることは難しいですよね？
不動産の購入代金等を知ることが困難なときは、譲渡にかかった費用の5％を取得費として認められます。
参考：国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
⑤不動産の売却にかかった費用は主に、不動産売買時にかかった仲介手数料や印紙代です。
譲渡所得の内訳書の4面は、交換・買換えの特例の適用を受ける方のみが記入をします。
出典：国税庁 譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用:5面、国税庁】
譲渡所得の内訳書の5面は、「被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特別控除の特例の適用」を受ける場合にのみ記入します。
この譲渡所得の内訳書の1面～4面は、不動産売買をおこなった方が記入するものですが、5面のみは特別控除の特例を申請する方のみ記入するのです。
参考：国税庁 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】（5面）
自分で準備する確定申告の必要書類
それでは、税務署などから入手する以外の書類を見ていきましょう。
自分で用意する書類は提出年度ごとに様式が変わる税務署の書類と違い、あらかじめ準備ができます。
可能ならば確定申告シーズン前から書類をまとめておくと、申告がスムーズにおこなえますよ。
不動産売却時の売買契約書
不動産を売却した際の売買契約書、売買代金の受領書、固定資産税の清算書など売却をした際の契約・金額にかかわる書類を確定申告書B様式に添付します。
売買契約書には、
- 売買物件の住所や建物の詳細
- 手付金・売買金額
- 土地の実測
- 所有権の引き渡し
など不動産売買におけることが細かく記載されています。
譲渡所得の内訳書の記入時には参考になる書類です。
間違いがないようにしましょう。
不動産購入時の売買契約書
不動産を購入した際の売買契約書や固定資産税の精算書、増改築時の請負契約書のコピーを確定申告書B様式に添付します。
まれに、不動産購入時の売買契約書を紛失される方がいらっしゃるようです。
そんなときは、
- 住宅ローンなどの金銭消費賃貸契約書
- お金の出金が証明できる通帳等
- 購入価格がわかる公式のパンフレット等
以上のように購入した不動産の金額がわかるものを用意をしましょう。
また、売買契約書の紛失時は確定申告とは別に申述書などを提出することになるかもしれません。
仲介手数料、印紙税などの領収書
不動産契約を契約した際の仲介手数料の領収書、また一連の契約にかかった印紙税の領収書の添付します。
印紙税の領収書を添付することで、『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』を受けられるのです。
それにより、税率がさげられますので印紙税にかかった領収書は破棄せずに、必ず保管しておきましょう。
参考：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
【不動産売却】確定申告の必要書類まとめ
確定申告はとても複雑でわかりにくいものです。
毎年時期になるとあわてて書類を準備しはじめる方もいらっしゃいます。
しかし、税務署の書類以外は確定申告前から準備ができるものばかりです。
時間に追われて行うと記入間違いなどの原因にもなりかねません。
できることならば、不動産売買をおこなったときから、確定申告のことも考えて書類をまとめておくようにしましょう。
