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不動産投資でのレバレッジは本当に危険?メリットからリスク、倍率目安まで徹底解説!

会社の同僚が不動産投資始めたらしいけど、どうやって?

自己資金少ないけど、自分も不動産投資できるかな?

なんてお考えではありませんか?

安心して老後を過ごすには公的年金や退職金だけでは足ない」ということはわかっているけれど、どう資産形成したらいいかわからないという方はたくさんいらっしゃいます。

そこでおすすめするのが、不動産投資です。

不動産投資と聞いて、「サラリーマンじゃ不動産に手は出せないよ」「自己資金が1000万円しかないけど不動産投資できる?」と思う方もいらっしゃると思います。

でも安心してください、銀行から資金を借り入れて不動産投資をする「レバレッジ」という考え方があるのです!

この記事では、そもそもレバレッジとは何かというところから、実際にレバレッジを効かせて不動産投資した時のメリットやリスクまで徹底解説していきます!

これを読めば、あなたも今すぐレバレッジをかけた不動産投資を始め、安心して資産形成をすることができるでしょう!

「不動産投資のレバレッジ」ざっくり言うと
  • 不動産投資の「レバレッジ」とは、ローンを組んで投資すること
  • レバレッジをかけた方が、高い収益を望める
  • 若いうちに高額物件を購入できる
  • レバレッジにはいろいろなリスクもある

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そもそも不動産投資のレバレッジって何?

投資をしている方なら「レバレッジ」というワードを一度は聞いたことがあるはずです。

まずは一度、レバレッジというワードについて説明していきます。

一般的な金融投資で使われる「レバレッジ」とは?

そもそも「レバレッジ」とは、日本語で「てこ」「てこの作用」という意味があります。

よくFX(外国為替証拠金取引)などで使われる「レバレッジ」とは、自分の手元にある証拠金を預けることでその何倍、何十倍もの額の取引をすることを指します。

例えば、証拠金を100万円預けた状態で10倍のレバレッジ投資を行えば、1000万円ものお金を動かせるということになります。

しかし、不動産投資における「レバレッジ」とは、今ご説明したニュアンスとは若干異なってきます。

不動産投資における「レバレッジ」とは?

不動産投資におけるレバレッジとは、「金融機関からローンを借り入れ、そのお金で自己資金の何倍もの高額物件に投資する」という意味です。

重要なのは、「ローンを使うことで、高額物件を運用する」という点です。

普通の人にとって、不動産投資は自己資金だけで賄うことは難しく、株やFXなどに比べてハードルが高くなっています。

そのため金融機関からお金を借り入れ、レバレッジを効かせて不動産投資をするということが一般的となっています。

不動産への投資金額に対して自己資金が低ければ低いほど、レバレッジ率が高いと言えます。

お金を産むための借金は「良い借金」

「なんでわざわざ借金をしてまで不動産投資なんてするんだ」「借金は危ないぞ」という意見をお持ちの方もいらっしゃるはずです。

確かに、不動産投資用のローンを組むということは、金融機関から借金をしているのと同義です。

しかし、これは「借りたお金を使って、借りた金額以上のお金を生み出す」ための借金なのです。

このように、お金を生み出すための借金は「良い借金」と言ったりします。

逆に、借りたお金でギャンブルをしたり他の借金の返済に充てたりして、後に何も残らないような借金を「悪い借金」と言ったりします。

投資の世界では、「お金を借りて投資をする」、つまり「レバレッジを効かせて投資を行う」ということは常識です。
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不動産投資におけるレバレッジ効果を徹底解説

ここからはレバレッジ効果を、実際の投資を仮定しながら解説していきます。

あくまでもレバレッジのイメージを持っていただくためだけなので、数値は簡単に設定してあります。

これを見れば、自己資金だけで投資するより、ローンを組んでレバレッジを効かせた方が高い利回りを望めることがわかるでしょう。

ケース1:自己資金のみで不動産投資をした場合(レバレッジなし)

ケース1の仮定条件
  • 自己資金:1000万円
  • 購入物件:1000万円
  • 借り入れ:0円(なし)
  • 投資利回り:10%
  • ローン金利:3%(ケース1では借入してないので関係なし)

1000万円の自己資金を元手に、1000万円の物件を購入したとします。

利回りは10%なので、年間の家賃収入は1000万円×10%で100万円となります。

ケース1では、年間100万円の収益を得ることができます。

ケース2:自己資金+銀行からの借入で不動産投資をした場合(レバレッジあり)

ケース2の仮定条件
  • 自己資金:1000万円
  • 購入物件:5000万円
  • 借り入れ:4000万円
  • 投資利回り:10%
  • 金利:3%

1000万円の自己資金と、4000万円の銀行からの借入を合わせて5000万円の物件を購入したとします。

利回りは10%なので、年間の家賃収入は5000万円×10%で500万円となります。

また年間の利息は、初年度では、4000万円×3%の120万円となります。

家賃収入からローンの利息を引いた380万円が実質的な収益となります。

ケース2では、年間380万円の収益を得ることができます。

レバレッジをかけた方が多くの収益を望める

上記のケース1とケース2を比べてみると、自己資金のみで不動産投資を行うより、銀行から借入をして不動産投資を行った方が、年間280万円も多く収入を得ることができています。

もちろん、上記のケースはあくまでも仮定であり、実際にはそう簡単な話ではありませんが、レバレッジを効かせた方がより高い収益を望めるようになるのは確かです。
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不動産投資でレバレッジを効かせることのメリット

ここからは、不動産投資において、レバレッジを効かせることのメリットをご説明していきます。

不動産投資でレバレッジを活用するメリット
  • 高額物件に投資できるようになる
  • 団信に加入して高い保険効果を見込める
  • 不動産以外への投資でリスクヘッジが可能

メリット1:高額物件に投資できるようになる

自己資金ではまかないきれないような高額物件に投資できるようになるのがレバレッジを効かせる最大のメリットです。

上記の例で確認したように、融資を受けずに不動産投資した場合と、銀行からの融資を受けて不動産投資した場合では、融資を受けてレバレッジを効かせた方が多くの収益を見込めます。

もし自己資金が1000万円しかない場合でも、4000万円の融資を受けることができれば5000万円の不動産を運用することができます

仮に同じ2000万円の物件に投資するとしても、今から30年ローンを組んでレバレッジを効かせて投資する人と、30年後に貯めた自己資金の2000万円で運用するの人とでは、収益は雲泥の差ですよね。

メリット2:団信加入で高い保険効果を見込める

団信とは、「団体信用生命保険」の略で、不動産ローンの契約者がローン返済途中で死亡したり、重度の障害を負ってしまった時に、ローン契約者に代わって保険会社がローン残債の支払いをするというものです。

団信の内容にもよりますが、ほとんどの場合、ローン契約者が死亡した場合や重度の障害を負ってしまった時に保険が発動します。

中には、特定の疾患になってしまった場合にも条件付きで保険会社がローン残債の一部を支払ってくれるというものもあります。

このようにローン契約者の身に何かがあった場合に、ローン残債を保険会社に払ってもらうことで、ローンの残っていない不動産を家族に相続することができます。

団信の効果は、不動産投資の収益とは直接関係ないように思えますが、万が一の場合に非常に高い保険効果を発揮してくれるものなのです。

メリット3:不動産以外の金融投資をすることでリスクヘッジが可能

もし、今手元に1000万円の自己資金があったとします。

あなたなら、この1000万円を全部不動産投資につぎ込みますか?

投資の世界では、投資対象を一つに絞ってしまうことは非常に悪手です。

なぜなら投資対象を一つに絞ってしまうと、その投資が失敗してしまったときの影響をモロに受けてしまうからです。

投資対象を様々なものに分散させることで、一つの投資対象の価値が大きく下がってしまっても、全体としての損失を最小限に抑えることができます。

1000万円の不動産を買う場合、自己資金の1000万円を全てつぎ込むのではなく、例えば自己資金から200万円を出して銀行から800万円を借り、5倍のレバレッジをかけたとします。

そうすると、自己資金として残った800万円で不動産以外の株やその他金融商品に投資をすることができ、結果として不動産投資のリスクをヘッジ(回避)することができるようになるのです。
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不動産投資でレバレッジを効かせることのリスクや注意点

もちろん、不動産投資でレバレッジをかけることにもデメリットはあります。

ここからは、レバレッジをかける時のデメリットや、レバレッジに潜むリスクを解説していきます。

不動産投資でレバレッジを活用するリスク・注意点
  • ローン返済リスク
  • 金利上昇リスク
  • 逆レバレッジに注意する

ローン返済リスク

不動産投資でレバレッジをかける場合、ローンを完済するまで毎月一定額を返済していかなければいけません。

しかし、ローン返済期間の間、ずっと不動産収入を得られるとも限りません。

なぜなら不動産投資には、空室になってしまうリスクや、自然災害のリスクなどがつきものだからです。

住居者がいなくなって家賃収入が減ってしまうと、毎月のローン返済が苦しくなってくる可能性もあります。

ローン返済リスクを回避するためには、できるだけ好条件の物件を選ぶことで空室になるリスクを抑えることや、ローンの期間を長めに設定して毎月の返済額を抑えることが重要です。

金利上昇リスク

不動産投資用ローンを「変動型金利」で組んでいる場合、ローン金利変動のリスクを抱えることになります。

不景気などで市場の金利が上昇してしまうと、同時にローンの金利も上昇し、毎月のローン返済額が増えることになります。

手元の現金が少なくなってしまったり、時には月々のローン返済額が家賃収入を上回ってしまうことも考えられます。

金利上昇リスクを避けるには、「固定型金利」のローンを組んで毎月の返済額を一定にするという方法があります。

「逆レバレッジ」に注意

レバレッジの効果がうまく働けば、利益が何倍にもなりますが、もしマイナスの方向に働いてしまうと損失が何倍にもなってしまうということが起きるのです。

これを、レバレッジが本来の意図とは逆に働いてしまうことから「逆レバレッジ」と呼ばれています。

逆レバレッジは、上記で解説したようなローン返済リスクや金利上昇リスクによって引き起こされます。

逆レバレッジに対応するには、月々の現金負担が重くなってもいいように、一定以上のキャッシュを手元に用意しておくことが有効です。

また、レバレッジ倍率を高く設定している人ほど、逆レバレッジになった際の損失が大きいので注意してください。

サラリーマンでも銀行は融資してくれるの?

ここまで、レバレッジを効かせた不動産投資のメリットについてご説明してきました。

しかし、自己資金がそこまで多くないような、一般のサラリーマンでもレバレッジを効かせた不動産投資はできるのでしょうか?

結論、一般のサラリーマンの方でも銀行に融資をしてもらうことは可能です。

不動産投資用ローンは融資を受けやすい

一般的なローンを借りようと思っても、なかなか審査に通らないということはよくある話だと思います。

しかし、不動産投資用のローンは、比較的審査に通りやすいと言えます。

なぜなら、不動産が現物資産であり、融資をする際の担保としては非常に優秀だからです。

もし、ローンの返済が滞ったとしても、銀行側としては担保にしている不動産を処分することで残債の回収が簡単になるからです。
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不動産投資用の融資を断られる人の特徴は?

不動産投資用資金は融資してもらいやすいとは言え、みんながみんな審査に通るわけではありません。

結論、以下のような方は融資を受ける難易度は上がると考えてください。

不動産投資ローンが通りにくい人
  • 年収が、平均年収と比べて極端に低い
  • 勤続年数が1年経ってない人
  • 勤務先が不安定な会社である人
  • 他社からの借入が多い
  • 過去にカードやローンの支払いを滞納した人

また、投資しようとしている物件が、銀行に「十分な利回りが見込めない」と判断されてしまうと、不動産投資用の融資を受けづらくなってしまいます

不動産投資をする場合は、専門家の意見も踏まえながら好条件の物件を選ぶことが大切です。

レバレッジを活用した不動産投資で、安心できる資産形成をしよう

ここまで、レバレッジをフル活用した不動産投資について解説してきました。

今この時代、老後を安心して暮らすには公的年金だけでは足りないことは明白です。

老後に向けた資産形成をスムーズにするためにも、資産価値の高い不動産に投資をすることが重要です。

平均年収程度しかなくても融資を受けられる場合は多くありますので、今すぐあなたもレバレッジを効かせた不動産投資を始めてみましょう

「レバレッジを活用した不動産投資」まとめ
  • 不動産投資の「レバレッジ」とは、ローンを組んで投資すること
  • レバレッジをかけた方が、高い収益を望める
  • 若いうちに高額物件を購入できる
  • レバレッジにはいろいろなリスクもある
  • レバレッジをうまく利用すれば老後の資産形成も可能
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