マンション売却のすべて｜査定の流れ・税金・注意点から高く売るコツまで徹底解説

初めてのマンション売却では、まず何をすべきなのか、何が必要なのか、さっぱりわかりませんよね。

何も知らずにマンション売却を進めてしまうと、売却で損をしてしまったり、トラブルに見舞われてしまうことも。

高額を出して購入した大切なマンションを、安く売却されてしまったら悲しいですよね。

そこで本記事では、不動産コンサルタントの監修の下、マンション売却の流れから注意点、高額売却のコツまで徹底解説していきます！

マンション売却にあたって、マンションの価値を知っておくのは重要なことです。

そんな際に使えるのが、不動産一括査定サイトです。無料で数社から査定をしてもらうことができます。

ぜひ、最後まで読んでいただきたいのですが、実際のところ不動産一括査定サイトを利用するなら、業界で一番人気のある「すまいValue」がおすすめです。

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マンション売却の流れ7ステップ

まずは、マンションを売却する際の流れを確認していきましょう。

ステップ①情報を集める

マンションを売却するにあたっては、まず自分のマンションがいくらで売れるのかざっくり把握することが大切です。

最初から不動産会社に査定を依頼しても良いですが、まずは自分でマンションの相場を調べておくと、より良い売却につながるでしょう。

自分で相場観を養うことで、その後の不動産会社の担当者との話も理解しやすくなり、売却活動がスムーズに進みます。

マンションの相場の調べ方については、後述します。

マンションの相場の調べ方

ステップ②マンションを査定に出す

マンションの相場情報などの確認が終わったら、次は不動産会社にマンションの査定依頼を出しましょう。

この時、1社だけではなく、不動産一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社から簡易査定を受けるのが一般的です。

そして簡易査定の結果から、実際に詳しくマンションを査定してもらう不動産会社を選んで、訪問査定を依頼します。

ステップ③マンション売却を依頼する

訪問査定で納得のいく査定価格を出してくれた不動産会社を選び、売却の依頼を行います。

不動産会社に売却を依頼する時は、媒介契約を結びます。

また、媒介契約時は以下のものを用意できるとスムーズに進みます。

▼査定で必要な書類について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

2021-08-11マンション査定の流れ｜失敗しない方法から高額査定のコツまで徹底解説。

ステップ④マンションの売却活動をする

売却の依頼が終わったら、いよいよ売却活動を開始します。

不動産会社と相談した上で売却価格を決定し、不動産会社に売り出してもらいます。

広告などの売却活動は主に不動産会社が行ってくれますが、内覧には売主が対応する必要があります。

売却活動中は、不動産会社が購入検討者を連れて内覧に訪れます。

この内覧に備えて、売主はマンションの掃除や片付けをしておくと良いでしょう。

自分で清掃をするのがいちばん安価ですが、ハウスクリーニングやホームステージングを依頼しても良いでしょう。

また、売却活動が思うように進まない場合、値下げの検討を行うことになるでしょう。

ステップ⑤マンションの売買契約をする

マンションを購入してくれる人が現れたら、いよいよ売買契約を行います。

不動産会社から購入申込書が送られてくるので、購入希望価格と希望の引き渡し時期を確認しておきましょう。

売却価格のままで売れる場合もありますが、値引き交渉が入る場合もあります。

値引き交渉を受ける場合は値下げ幅の上限などをよく考えておく必要あります。

価格交渉が終わったら、契約に必要な書類を用意していよいよ売買契約を行いましょう。

ステップ⑥マンションを引き渡す

売買契約を結んだら、次はいよいよマンションの引き渡しを行います。

マンションを引き渡す時には、登記の手続き、決済金の支払い、仲介手数料の支払いなど多くの手続きが必要になります。

また買主が住宅ローンを利用する場合、引き渡し日は買主が住宅ローンの実行を受けられる日によって決まります。

マンションに住宅ローンが残っている場合、抵当権が抹消できるよう金融機関に申し入れをするなど、売主側にも準備が必要です。

引き渡しの当日の流れは以下の通りです。

引き渡し当日、まず買主に住宅ローンを実行してもらい残代金を売主に払い、売主は残っている住宅ローンを繰上げ完済します。

次に、売主の抵当権を抹消します。そして、買主の所有権の移転の登記手続きを司法書士に依頼します。

そして、マンションの鍵・書類などを買主に引き渡し、最後に不動産会社に残りの仲介手数料を支払います。

これで手続きは完了です。

ここでかかる費用についての詳細は、後述します。

抵当権抹消の費用

ステップ⑦税金を申告する

マンションを売却した際に得た利益のことを、売却益（譲渡所得）といいます。

この売却益（譲渡所得）には、税金がかかります。

翌年に確定申告の手続きをしなければなりません。

ただし、この税金には控除や特例を利用できます。

合わせて確認しましょう。

かかる税金の詳細や使える控除・特例についても後述します。

使える控除や特例を見る

マンション売却前の相場の調べ方

より良いマンション売却のためにまず必要なのは、相場を確かめることです。

ここでは、相場を自分で調べる方法についてご紹介します！

主なマンション売却相場の調べ方は以下のとおりです。

各サービスの特徴について、解説していきます。

マンション売却の相場の調べ方①レインズ

レインズは不動産流通機構により運営されているサイトです。

全国のマンション1年分の実際の成約価格情報を調べることができます。

成約価格情報をグラフとして表示もできるので、非常に見やすいのが特徴です。

利用手順は以下のとおりです。

▼レインズについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

2020-09-30個人でもレインズを閲覧できる方法は？一般公開されているツールで不動産相場を調べる方法まとめ

マンション売却の相場の調べ方②土地情報総合システム

土地総合情報システムは過去5年間の成約価格を検索することができるサービスで、国土交通省が運営をしています。

過去5年間という長期間の成約価格データを手に入れることができるという強みがあります。

ただ気をつけなければならないのが、本サービスの情報はアンケートから得ているという点です。

実際の成約価格とはズレている可能性があるので注意しましょう。

土地情報総合システムの利用手順は以下のとおりです。

マンション売却の相場の調べ方③価格天気図（東京カンテイ）

価格天気図はマンション価格の変動を天気図を用いて表しているサービスになります。

価格が下がっていれば雨マーク、価格が上がれば晴れマークが表示されるので、直感的に情報を捉えやすいのが特徴です。

マンション価格の変動を簡単に把握したいという方におすすめできるサービスです。

利用手順

マンション売却の相場の調べ方④不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトは複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトになります。

書類などを用意する必要がなく、簡単に査定を申し込めるのが特徴です。

同時に複数の不動産会社に申し込めるので時間短縮にもなります。

利用手順は以下の通りです。

▼おすすめの不動産一括査定サイトについて知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

2020-11-11不動産一括査定サイトおすすめランキング10選｜本当に評判の良いサービスを分析・徹底比較【2021年1月最新】

マンション売却の相場の調べ方⑤マンション売却シミュレーター

マンション売却シミュレーターは予想される売却価格などを入力することで、最終的にどれくらの手元に金額が残るかわかるサービスになります。

費用の内訳も細かくわかるので、どの項目にどれくらい費用がかかっているのかひと目でわかります。

実際の収入がどれくらいになるのか知りたい方におすすめです。

利用手順は以下の通りです。

マンション売却の相場の調べ方⑥不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトはどんなマンションが何円くらいで売られているかすぐにわかるサービスになります。

SUUMOなどが有名ですね。

過去のデータではなく、現在のデータを得ることに向いたサービスです。

不動産ポータルサイトの使い方は以下のとおりです。

マンション売却の相場を調べる際の注意点

マンション売却相場を調べる際には、似たような言葉であったり紛らわしい要素が多く存在します。

正しい情報を調べるためにも本項でマンション売却の相場を調べる際の注意点を確認しておきましょう。

「売り出し価格」と「成約価格」の違いに注意

マンションの売却相場を調べる際に多くの方が間違いやすいのが、「売り出し価格」と「成約価格」です。

「売り出し価格」というのはマンションの売却主が不動産会社の査定価格などを考慮して設定したマンションの金額になります。

対して「成約価格」というのはマンション売却の際に買主が実際に契約したマンション価格のことです。

マンション相場を調べるときはこの「成約価格」を調べていくことになります。

物件の広さではなく平米単価で比較する

マンションを探す際は、物件の広さではなく平米単価で比較しましょう。

自分の売りたいマンションに近い条件のマンションを探していると、価格は同じくらいだけど専有面積が違うということがよくあります。

専有面積が違うと単純に比較しづらいですよね。

このようなときに使えるのが「平米単価」です。

「平米単価」は㎡あたりの価格を指します。

例えば、1000万円のマンションで専有面積が50㎡だとしたらそのマンションの平米単価は1000÷50=20万円となります。

平米単価を使えば、専有面積の違うマンションで比較できるようになりますので計算方法を覚えておきましょう。

相場は参考程度にみる

最後の注意点は「相場はあくまでも参考程度にする」ということ。

前章では相場の調べ方について詳しく述べてきましたが、相場というのはあくまで目安。

過去の取引価格を参考にしているだけです。

全く同じ条件のマンションというものはないですし、売手や買主が違えばマンションの評価も変わり、成約価格も変わってきます。

自分のマンションが相場どおりの価格になるとは限らないということを覚えておきましょう。

マンション売却でかかる費用・税金

マンション売却でかかる費用はざっくりとまとめると以下の通りです。

以下で詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社にマンションの売却活動を行ってもらい、成約した場合に仲介業務の報酬として支払わなければいけない費用です。

仲介手数料の上限は「宅地建物取引行法」によって定められており、売買価格の大きさによって上限は以下のように異なります。

また、2018年1月1日から仲介手数料の料率が改正されたため、売買価格が400万円以下の場合、不動産会社は仲介手数料として最大18万円まで受け取ることができることになりました。

▼仲介手数料についてさらに詳しく知りたいという方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

2020-10-08マンション売却の費用を徹底解説。仲介手数料の計算方法や相場は？無料・半額になる理由や値引きの方法は？

印紙税

不動産の売買契約書に必要額だけを添付し、納める税金のことを印紙税といいます。

収入印紙を購入して契約書等に貼付する事ことで、間接的に納税することになります。

印紙税の金額は取引額に応じて異なります。

また、平成26年4月1日から令和4年3月31日の間に作成された不動産売買契約書の場合、印紙税には軽減税率を適用することができます。

取引額に応じてかかる軽減税率適用後の印紙税は以下の通りです。

登記費用（抵当権抹消・所有権転移登記）

登記簿と呼ばれる公の帳簿に不動産の所有者などに関する情報を記すことを、「登記」といいます。

不動産の売買契約が結ばれた後は、登記簿に記されている所有者の名前を売主から買主に変更しなければなりません。

この変更にあたってかかる登録免許税と、司法書士への代行手数料のことを、まとめて「登記費用」といいます。

登録免許税とは？

マンションを購入するために住宅ローンを借りる際、銀行はマンションに抵当権という担保権を貸し付けます。

この抵当権を抹消し、物件の所有者の変更登録を行うためにかかるのが登録免許税です。

マンションの場合、土地と建物の両方に抵当権が設定されているため、約2000円の登録免許税がかかります。

ただし、抵当権抹消の手続きは司法書士に任せることが一般的であるため、その手数料を含めた場合は1~2万円かかる、と考えておくとよいでしょう。

所得税、住民税、復興特別税

マンション売却で利益を得た場合にのみかかる税金です。

この利益のことを譲渡所得（売却益）といいますが、所得税・住民税はこの譲渡所得に各税率をかけて、復興特別税は「譲渡所得税」に対して一律2.1%をかけて納税額を求めます。

また税率はマンションの所有期間が5年を超えるか否かによって変動するため、確認しておきましょう。

それぞれの税率は以下の通りです。

また、譲渡所得（売却益）の求め方は以下の通りです。

ローンを一括返済するための費用

売却するマンションにローンが残っている場合、ローンを一括返済する必要があります。

その際、各種金融機関に一括返済するための手数料を払わなければなりません。

ローンを組んでいる金融機関の金利が固定か変動か、また手続きの方法がインターネットか店頭かによって手数料は異なります。

手数料の相場はだいたい5000円〜3万程度ですが、必ず手数料がいくらかかるのか、自分で確認しましょう。

以下、代表的な銀行でかかる手数料です。参考程度にご確認ください。

必要に応じた費用

マンション売却では、ここまでで紹介した費用以外にも、必要に応じて支払わなければならない費用があります。

例えば、マンションを売却した後に別の住居に引越しをする場合には引越し費用がかかりますし、マンションをキレイな状態にして高く売却したい場合はハウスクリーニング代などがかかります。

また他にも敷地の測量費、さらには建物の解体費などがかかる場合もあります。

引越し費用

引越し費用は、荷物の量や引越しの時期、移動距離によって大きく異なります。

各社のHPをしっかりと確認しましょう。

費用のシミュレーションをおこなえる引越し業者のホームページもあるので、利用してみると良いでしょう。

ハウスクリーニング代

売却に向けて部屋の中を綺麗にしたい場合、ハウスクリーニングをするのがおすすめです。

部屋の広さや居住しているかどうかで費用は異なってくるので、各社のHPを確認しましょう。

以下、ハウスクリーニング代のざっくりとした相場表になります。

測量費

不動産を売る場合、買主から売却範囲の確認のために境界確認書や確定測量図を求められる場合があります。

土地の境界を明確にして境界紛争を防止したり、売買金額の確定を行うのが目的です。

仲介手数料には含まれず、完全な売主負担で払う費用となるので注意しましょう。

費用の相場は50万円〜100万円程度となっています。

解体費

戸建てを解体し、更地として売却する場合に必要になります。

解体する家の構造や建材によって費用は異なります。

頑丈で廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になるので注意しましょう。

以下、主な坪数の解体費用です。

マンション売却でかかる費用に使える特例・控除【節税対策】

前章で、マンションを売却した際には所得税やがかかる場合があることをご説明しました。

実はこの税金には特例や控除を利用することができます。

売却益が出た場合か、出ていない場合によって使える控除や特例は異なります。

以下で確認していきましょう！

マイホームを売った時の軽減税率の特例【所有期間が10年以上の場合】

長期所有の場合、譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税は、で税率が低くなることをご説明しました。

ただし、長期所有の中でも、所有期間が10年を超えると、更に税額が安くなるのです。

売却額が6,000万円以内の部分について、所有期間が5年以上10年未満の長期所有と比較して、税金が約6%安くなります。

この特例を利用すると、税率は以下の通りになります。

また、この制度は次に紹介する3000万円特別控除と併用が可能です。

3000万円特別控除【譲渡所得が出た場合】

3000万円特別控除とは、譲渡所得から3000万円を控除することができる特例のことです。

特例の適用の結果、譲渡所得がマイナスになる場合、譲渡所得は０として扱われ税金は発生しないことになります。

以下の条件を満たしていれば、譲渡所得税を計算する際の売却益となる部分から3000万円を控除することができます。

また3000万円特別控除は、所有者1人につき最大で3000万円の控除が可能という内容です。

つまり、マンションを夫婦で半分ずつの共有していた場合には、6,000万円の控除をうけることが可能です。

ただし、後述の住宅ローン控除や買換え特例、譲渡損出の繰越控除などとの併用はできないので、注意しましょう。

住宅ローン控除【マンションを買い替える場合】

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例です。

マンションを買い替える際、買い替え先のマンションで住宅ローン控除を利用すれば、所得税や住民税の負担を大幅に減らすことができます。

ただし、「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」、「特定の居住用財産の買換え特例」の3つの特例と同時に併用することはできない点に注意しなければなりません。

マンションの売却価格によって、3000万円特別控除を利用した方が良いか、住宅ローン減税を利用すべきかどうかは異なります。

買換え特例【マンションを買い替える場合】

マンションを買い替える際に使える特例です。厳密にいうと、特定居住用財産の買換えの特例といいます。

2021年12月31日までに、元の住宅を売却した価格よりも高い価格の住宅を買い替えた場合、譲渡所得のうちの住み替え先の住宅代金相当額までは、課税を繰り延べすることができます。

ただし、あくまで「繰り延べる」だけなので、税金自体がなくなるわけではない、という点に注意しておきましょう。

買換え特例を利用するためには以下の条件を満たす必要があります。確認しておきましょう。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例【マンション売却で損した場合】

マンション売却の際、マンションの売却金額が購入金額より低い場合にも、税金の優遇を受けることができます。

譲渡所得がマイナスの状態のことを、譲渡損失といいます。

マンション売却の際、この譲渡損失が出た場合は、その年の給与所得や他の所得と相殺して、所得税や住民税を減らすことができます。

このことを損益通算と言います。

譲渡損失がその年の他の所得より大きく、相殺しきれない場合は、よく年以降の所得からも繰り越して差し引くことができる、という「繰越控除」の特例が利用できるのです。

ただし、譲渡損失の損益通算・繰越控除には、買い替えの場合に利用できるタイプと、買い替えず売却のみの場合に利用できるタイプと、2つのタイプがあります。

利用の条件は以下の表の通りです。

【状況別】マンション売却の注意点

ここでは、マンションを売却する際の状況別の注意点をご紹介します。

ローンが残っているマンションを売却する場合の注意点

住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能です。

しかし、ローンを完済して抵当権を抹消した上で引き渡すことが前提となります。

売却価格で住宅ローンの完済が可能かどうかを確認し、しっかりと資金計画を立てましょう。

また、マンションの売却金だけでローンを返済できない場合は、手持ち資金で補填するか住み替えローンうや任意売却を利用しましょう。

そして、ローンを一括返済する場合は金融機関への手数料がかかるので、しっかりと確認しておきましょう。

売却するマンションに相続が関わっている場合の注意点

マンションに相続が関わっている場合、注意すべき点がいくつかあります。

相続発生前にマンションを売却する場合の注意点

相続が発生する前にマンションを売却すると、マンションが現金化されているため、相続発生後に遺産分割の方法で揉めないというメリットがあります。

ただし、相続税の課税を考えた場合は注意する必要があります。

相続税の課税対象になるのは不動産の時価ではなく、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」です。

路線価、固定資産税評価額は、時価よりもかなり低くなります。

一方、現金の場合は金額そのものが課税対象となるため、マンションそのものと比べるとかかる税金が割高になってしまいます。

マンションの価格に大きな変動がない場合は、マンションのまま相続すると相続税のメリットを多く受けられます。

相続登記未了でマンションを売却する場合の注意点

遺産分割協議が完了していない場合でも、共同相続人全員で売却することは可能です。

しかし相続人全員の同意書が必要となるため、あまり一般的ではありません。

相続したマンションの場合は、所有者の名義が正しく変更されているか必ず確認しましょう。

所有者の名義が被相続人名義の場合、買主への移転登記ができなくなってしまいます。

MEMO

また、相続したマンションを売却する際に関しては、かかる税金の計算方法が少し特殊になります。詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

2020-10-28【計算シミュレーション付】マンション売却でかかる税金を徹底解説。使える控除や特例は？減価償却って何？

売却するマンションを賃貸している場合の注意点

賃貸中のマンションを売却する場合、賃貸中のまま売却する方法と賃貸利用者に立ち退いてもらった後に売却する方法があります。

賃貸中のまま売却した場合は収益物件として査定されるため、マンションから得られる利益を利回りで割ることによって査定額を決めていきます。

利回りによって査定額が左右するため、注意が必要です。

また、賃貸中のまま売却する場合は消費税もかかります。

また、立ち退きの場合は通常の居住用マンションと同様に売却することが可能ですが、立ち退き完了までに時間と費用がかかります。

どちらの売却方法が自分に合っているか、不動産会社と相談すると良いでしょう。

居住中のマンションを売却する場合の注意点

マンションに住みながら売却することは可能ですが、内覧時には立ち合いが必要になってきます。

物件購入検討者に良い印象を与えるためにも、部屋は綺麗に掃除しておきましょう。

また、購入検討者の質問には丁寧に受けごたえし、実際に住んでいるからこそ分かる情報をたくさん伝えておくとよいでしょう。

共有しているマンションを売却する場合の注意点

マンションの所有者が複数人いる場合は、まず持分割合を確認する必要があります。

共有のマンションを売却する場合は、2通りあります。

方法①持分を売却する

自分の共有部分を他の人に売却する方法です。

第三者に売却することもできますが、持分だけを買う人はほとんどいないため、共有者同士で売買をすることが通例です。

持分を売却する場合には通常の売却同様、売買契約を結んで売買代金の受け渡しと所有権の移転登記を行わなければなりません。

また共有者が親族の場合に無償で譲渡してしまうと、贈与とみなされて贈与税がかかってしまうので注意が必要です。

方法②共有者全員から同意を得て売却する

共有者全員が売主となって合同で売却します。

売買契約書には共有者全員が署名し、実印を押印することになります。

共有者が遠方に住んでいる場合などは、委任状を取得することで他の共有者が売却手続きを行うことができます。

住み替えでマンションを売却する場合の注意点

マンションの住み替えには、新居を購入してからマンションを売却する方法（買い先行）と、マンションを売却してから新居を購入する方法（売り先行）の2つがあります。

おすすめは売り先行です。

売り先行の場合、マンションの売却価格が確定しているので新居の資金計画が立てやすいというメリットがあります。

また売却活動期間をしっかり取れるため、余裕をもって買主と交渉しやすくなるのもメリットです。

離婚でマンションを売却する場合の注意点

住宅ローンを完済している場合、売却して得た利益を夫婦で折半するのが通例です。

ただし、住宅ローンが残っている場合は残債をマンション売却で得た代金と自己資金で返せるかが大切になってきます。

返しきれない場合、任意売却という方法を取らなければなりません。

遠方のマンションを売却する場合の注意点

売却するマンションが居住地より遠い場合は、現地で不動産会社を探す必要があります。

また売買契約時と引き渡し時には本人の立ち会いが必要なため、どうしても都合がつかない場合は代理人（親族・知人・専門家など）を立てることも可能です。

遠方のマンションを売却する場合には、現地までの交通費・宿泊費・郵送料など様々な費用がかかるので、注意しましょう。

マンションの売却でよくある失敗16選

マンションの売却でよくある失敗は以下の16個です。

それぞれの失敗について詳しく見ていきましょう。

失敗①：1社でしか査定を受けなかった

マンションの売却で最初に失敗するポイントが、マンションを査定してもらう時に1社でしか査定を受けないことです。

1社しか査定してもらわない場合、その査定額が適切なものなのか判断がつきません。

もっと高い価格で売却できるマンションなのに、安く買い叩かれてしまう場合もあります。

マンションを売却する時には、マンションの売却経験が豊富で相場について詳しく理解している、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

信頼できる不動産会社を選ぶためには複数社で査定を受け、一番信頼できる不動産会社を選ぶと良いでしょう。

不動産一括査定サイトではネット上で多くの不動産会社に無料で査定を依頼することができます。

まずは不動産一括査定サイトで査定してもらい、その中から信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

おすすめの不動産一括査定サイト

おすすめの不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてみてくださいね。

2020-11-11不動産一括査定サイトおすすめランキング10選｜本当に評判の良いサービスを分析・徹底比較【2021年1月最新】

失敗②：根拠のない高額査定に騙された

複数社で不動産を査定してもらった時に、根拠のない高額査定に騙されてしまう場合もあります。

そのため、不動産一括査定サイトなどで複数社に査定してもらった場合、安易に一番査定額が高いところに査定してもらうのは考えものです。

不動産会社の中には、故意に現実的ではない高査定額を伝え、選んでもらおうと考える会社もあるからです。

不動産一括査定サイトで査定してもらった後は、その中から特に信頼できそうな会社や査定額が高い会社に詳しく査定できる訪問査定を依頼しましょう。

そして、訪問査定をしてもらう時には、特に高査定額を出した不動産会社に査定の根拠を聞いておくようにしましょう。

不動産会社は査定額について意見を述べる時には根拠を明らかにしなければならないと法律で決められているからです。

この時に、信頼できる不動産会社であれば過去の事例など、必ず具体的な根拠を述べてくれるはずです。

根拠を濁された場合などは信頼できない会社と言えるため、その不動産会社で売却するのは避けたほうが良いでしょう。

失敗③：売出し価格を高く設定しすぎた

マンションを実際に売り出す時に、価格を高く設定しすぎたことで失敗する例は枚挙にいとまがありません。

相場と比べて売却価格が高すぎる場合は売却が難しくなります。

よほどその不動産に魅力を感じている人でなければ購入しないからです。

特になかなか内覧が入らない場合は売却価格が高すぎることが多いので、値下げを検討したほうが良いでしょう。

ちなみに、中古マンションでは値下げ交渉が行われることが多いため、相場より1割程度高めの価格に設定するのがセオリーと言われています。

マンション売却の相場

失敗④：安易に売出し価格を下げてしまった

安易に売り出し価格を下げてしまうのも失敗の原因のひとつです。

先ほど、売り出し価格を高く設定しすぎると売れ残るという話をしましたが、安易に価格を下げてしまうと、高く売れるはずの物件が安く買い叩かれてしまいます。

先ほども述べましたが、買い手がついた場合、値下げ交渉が行われるのが一般的です。

売り出し価格は安易に下げないほうが良いでしょう。

売り出してから2ヶ月程度経っても買い主が見つからない場合は不動産会社から値下げの提案を受けるのがふつうです。

そんな時でも、値下げをしなくても成約することはあります。

一度売り出し価格を下げると、もう上げることはできないので、値下げにはかなり慎重になったほうが良いでしょう。

値下げを行う際は、以下の項目等が全てOKかどうかチェックすると良いでしょう。

失敗⑤：住宅ローンとの兼ね合いで売却できなかった

そもそも住宅ローンとの兼ね合いで売却できなかったという失敗をする人もいます。

マンションはローンを組んで購入する方が多いと思いますが、査定に出した時、売却価格と住宅ローン残高との関係には注意しましょう。

住宅ローンの残高が売却価格よりも高い場合、マンションを売却することはできないからです。

そもそも、住宅ローンはお金を返せなくなってしまった場合、今住んでいる家を住宅ローンの貸主が回収して売却することで返済に充てるという方式の借金です。

住宅ローンの残高が売却価格より高い場合、住宅ローンの貸主は借金がまだ残っているのに、その借金が返って来なかった時に何もすることができません。

そのため、住宅ローンの残高が返しきれない場合、マンションの売却はできないのです。

マンションの売却価格と自己資金を足してもローンを返せない場合、買い替えローンも利用できますが、審査も厳しく利息が高いためあまりおすすめはできません。

どうしてもマンションを売りたい場合は、「任意売却」という方法を採ると良いでしょう。

失敗⑥：マンション売却を急ぎすぎた

マンションの売却を急ぎすぎたことにより失敗してしまう場合もあります。

売却を急いでいる場合、値下げ交渉に強く出られませんし、安い価格なら買うという買い主が現れた場合、売る決断をしてしまう場合が多いからです。

マンションの売却には平均で3ヶ月かかるので、それ以上前から売却する準備を整えておくべきです。

失敗⑦：マンション売却が得意な会社ではなかった

マンションの売却が不得意な不動産会社に依頼したことにより、低い価格で売却する結果になってしまう場合もあります。

不動産会社はすべての物件を同じくらい売れるスキルがあるわけではなく、「マンションの売却が得意な会社」「賃貸物件の売却が得意な会社」などさまざまです。

マンションの売却が得意でない会社に仲介を頼んでしまうと、相場についての理解が低かったり、うまく売却するスキルがなかったりして、低い価格でしか売れなくなってしまう場合があります。

マンションの売却を依頼する際は、マンションの売却実績が多い会社を選ぶと良いでしょう。

マンション売却に特化した不動産会社を見つけるには？

マンション売却に得意な不動産会社に依頼したい場合は、マンションナビなどのマンション売却に特化した不動産一括サイトの利用がおすすめです。

2020-10-06マンションナビは本当に信憑性あるの？ 評判や口コミ、使い方を徹底解説！

失敗⑧：同じマンションの別部屋と価格競争になった

場合によっては、同じマンションの別部屋と価格競争になってしまい、安く買い叩かれる結果になってしまうことがあります。

特に部屋が多いマンションの場合は売る時期がかぶりやすいので注意が必要です。

同じマンションの別部屋だと価格競争になりやすいのは、立地などの条件がほとんど変わらないため、買い手が安い方の部屋を選びやすいからです。

すでに同じマンションの別部屋が売られている状況の場合は、日当たりなど、買い主が価格以外の部分で差別化できる部分をアピールすることで、価格競争になるのを避けられる場合があります。

このようなアピールポイントがない場合は同じマンションの別部屋と売り出す時期をずらすことです。

マンションの別部屋が売れた後で売出しを始めれば、余計な値下げをしなくても売れます。

失敗⑨：不動産会社に囲い込まれた

不動産会社に囲い込まれたことにより、安く売る羽目になってしまう場合もあります。

囲い込みとは、ほかの不動産会社が仲介している買い手に契約させないことです。

特に大手の不動産会社では囲い込みが行われることが多いので注意が必要です。

ちなみに、不動産会社が囲い込みを行うのは、そうすれば売り主と買い主の双方から仲介手数料が得られて2倍儲かるからです。

失敗⑩：相場が安い時期に売却した

相場が安い時期に売却すると安く買われてしまう可能性が高いので注意が必要です。

相場は季節により大きく変動するわけではありませんが、築年数は大いに関係します。

一般的に築年数が長くなればなるほど不動産価格が下落します。

マンションをいつ売却しようか迷っている場合は、すぐに売却するのが一番です。

マンションは特に築10年以内が人気です。

失敗⑪：不動産会社からの信頼を得られなかった

不動産会社からの信頼を得られなかったことでうまく売却できなかったり、低価格でしか売れなかったりする場合もあります。

やはり不動産会社の人間も人ですので、あなたの対応が良ければはりきって高い価格で売却できるように努力しますし、横柄な態度を取ったりするとテンションが下がり、売却に積極的ではなくなります。

不動産会社とはできるだけ良好な関係を保ったほうがお得です。

失敗⑫：ベストな状態で内覧してもらえなかった

ベストな状態で内覧してもらえなかったことで、売却に失敗してしまう場合もあります。

当たり前の話ですが、買い主は内覧で感じた印象で部屋を購入するかどうか決める場合が多いです。

そのため、少しでも高い価格で売却するために、内覧ではベストな状態の部屋を見せられるようにしましょう。

この時に一番大事なのは、隅々まで掃除をして、綺麗な状態に保つことです。

内覧する時に部屋の隅にほこりが貯まっていたり、設備が汚れていたりしたら、その部屋に住みたいとは思いませんよね。

特に玄関、リビング、水回り、バルコニーなどは念入りに掃除するようにしましょう。

内覧は急に決まることもあるので、売却の機会を逃さないためにも、部屋は常に清潔感を保つようにしましょう。

ちなみに、掃除は自分で行う方が多いと思いますが、掃除がどうしても苦手という場合には、ハウスクリーニングなどを頼むのも手です。

失敗⑬：購入から5年以内に売却してしまった

マンションの購入から5年以内に売却してしまうと、マンションの売却価格に関係なく、大きく損をしてしまう場合があります。

マンションを購入してから5年を境に税金が約2倍も変わります。

具体的に、マンション売却でかかる税金は以下の表のとおりです。

税率が20％変わると、ちょっとした値引き交渉を受けるより、よほど大きなお金を払わなければいけなくなるので注意しましょう。

ちなみに先述の通り、不動産の譲渡所得でかかる税率を計算する時の保有期間は売却した年の1月1日時点を判断基準にするので覚えておきましょう。

失敗⑭：売却を諦めてしまった

そもそも売却を諦めてしまうという失敗をする場合もあります。

何ヶ月経っても売れない場合に、売却を諦める方が多いようです。

売却を諦める選択も良いですが、どうしてもマンションを売りたい場合は不動産会社に買い取ってもらうことを検討しましょう。

普通にマンションを売却するより価格は下がってしまいますが、ふつうに売却するより短期で売却を完了することができます。

また、売れ残って固定資産税が残る状況からは抜け出すことができます。

失敗⑮：買い主の与信が低かった

買い主の与信が低かったことにより売却が失敗してしまう場合もあります。

与信とは、その人にお金を貸した時に返ってくるかどうかの信用度のことです。

マンションの売却では、売買契約を行ってから引き渡すまでの間の1ヶ月程度で、買い主が住宅ローンの申し込みを行います。

買い主の与信が低く、買い主が住宅ローンを借りれなかった時にはマンションを売ることができないのです。

このような事態を防ぐために売り主ができることは少ないですが、不動産会社を通じて買い主の職業・勤務先などを確認しておくとある程度の判断材料にはなるでしょう。

失敗⑯：設備についての説明が不十分だった

マンション売却では、設備についての説明が不十分だったことにより、引き渡しが終わった後でトラブルにある場合があります。

マンションの売却では、売り主が買い主に「付帯設備表」「告知書」というマンションに付属している設備や不具合について書かれた書類を交付します。

付帯設備表はかなり細かい部分まで家の設備をチェックする必要があるため、漏れが生じ、それがクレームにつながることがあります。

クレームを防ぐためにも、家の設備はもれなくチェックしておくようにしましょう。

ちなみに、付帯設備表は不動産会社では作れないため、売り主が作成するのがふつうです。

そのため、売却後に付帯設備表に関してトラブルになった場合は、不動産会社ではなく売り主が対応する必要があるので注意が必要です。

マンションを高く売却する5つのコツ

マンションを高く売却するコツは以下の5つです。

それぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

コツ①：マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

マンションを売る不動産会社を選ぶ時には、マンションの売却が得意な会社を選ぶようにしましょう。

まず不動産一括査定サイトなどを使って複数社に依頼するのが良いです。

そして、その中でも選ぶべきなのはマンションの売却が得意な不動産会社です。

もしマンションの売却が得意ではない会社を選んでしまうと、マンションの相場や売るノウハウが不足してしまうため、マンション売却が得意な会社で売却した場合と比べて低い価格で売ることになってしまいます。

マンションの取引実績の多さなどが、マンション売却が得意な不動産会社と言えそうです。

マンション売却が得意な不動産会社なら、ベストな価格で売り出してくれることでしょう。

コツ②：根拠ある査定価格を出している不動産会社を選ぶ

根拠ある査定価格を出している不動産会社を選ぶのも大切なポイントです。

重要なのは、選ぶべきなのは「高い査定価格を出してくれた不動産会社ではない」というところです。

不動産の査定額はあくまで「私たちはこのくらいの価格で売れると思いますよ」という目安です。

そのため不動産会社は必ず提示した査定額で売らなければならないわけではありません。

不動産会社によっては自社で媒介契約を結んでもらいたいがために、根拠なく高価格の査定を出すところもあります。

そんな不動産会社で媒介契約を結んでしまうと、結果的にはマンションが安く買い叩かれてしまう場合があります。

しかし、どの査定額が根拠があるかは実際に聞いてみないとわからないです。

不動産一括査定サイトなどで簡易査定を出してもらった後は、良さそうな不動産会社に訪問査定をしてもらいましょう。

そして訪問査定をしてもらう時に、査定額の根拠を尋ねるのが良い方法です。

法律により、不動産会社は査定額の根拠を説明しなくてはならないことになっているます。

信頼できる不動産会社であれば、過去の事例など明確な根拠を説明してくれるはずです。

もし「弊社にお任せ下さい」などと言って、具体的な根拠に言及することを避けた場合は、信頼できないと判断しましょう。

そのような会社とは、いくら査定額が高くても媒介契約をするのは避けたほうが良いでしょう。

コツ③：専任媒介契約でマンション売却を依頼する

マンションを売却する時には専任媒介契約を行うと良いでしょう。

不動産の媒介契約には主に以下の2つの種類があります。

一見すると一般媒介契約で契約したほうが良さそうに見えますが、そうではないのです。

不動産会社にとっては、専任媒介契約では確実に仲介手数料が取れるため、早く高く売れるようにします。

専任媒介契約では不動産会社間の情報ネットワークであるレインズに物件情報を登録する義務が発生するため、物件情報を参照できる不動産会社が増え、売却につながりやすくなります。

ただ、やはり専任媒介契約には「同時に1社としか契約できない」という制限があるので、これには注意する必要があります。

基本的には専任媒介契約がおすすめですが、場合によってどちらが良いか使い分けると良いでしょう。

コツ④：査定よりやや高めの金額で売り出す

査定よりもやや高めの金額で売り出すのもマンションを高く売り出すポイントと言えます。

どのくらい高く売れば良いのかは場合によるので一概には言えません。

高すぎてもまったく売れなくなってしまうため、価格設定はかなり難しいポイントです。

価格設定についてはプロである不動産会社と相談するのが一番です。

ただ、マンションの売却では買い主が見つかった後に価格交渉が行われることが多いです。

そのため、査定金額通りに出した場合、想定よりも低い金額で売ることになる場合が多いです。

価格交渉にも対応できるように、査定金額よりやや高めで売り出すのがおすすめです。

コツ⑤：一度に大きく値下げする

特に問題なく売却活動を行っているのに、どうしても買い手がつかない時には値下げをすることになります。

この時に、一度にまとまった金額を値下げするのがポイントです。

小刻みに値下げを行うと、買い手が「待っていれば更に下がるのではないか」と思って待たれてしまう場合があります。

価格を大きく下げればこれ以上の値下げはないと判断してすぐに購入検討者が現れる場合が多いです。

どのくらいの時期に価格を見直すかは難しい問題なので、媒介契約を結んだ不動産会社の担当者と相談して決めると良いでしょう。

マンション売却のQ&A

親族や親名義のマンションは売却可能？

マンションなどの不動産は、原則として名義人でなければ売却できません。

ただし、名義人本人が認知症などの判断ができないと認められた場合、裁判所からの許可を得て、代理で売却することができます。

マンションは売却か賃貸どちらお得？

賃貸の場合、不動産投資になってしまい難易度が上がるため、基本的には売却がおすすめです。

もしお金に余裕がある場合は、賃貸に手を出すのも良いかもしれません。

マンションの管理費や修繕費が未納の場合はどうすべき？

マンションを引き渡す前の管理や修繕積立金は支払いの必要があります。

仮に先払いしている管理費や修繕積立金があるときは、精算して買主から受け取るのが通例です。

権利証を失くしたらマンションは売却できない？

マンションを売却する際は、所有権を変更しなければなりません。

その際、権利証は売却の際に必須となります。

手元にない場合は、登記申請を行う必要があります。

マンション売却のまとめ

自分で相場を調べて相場観を養い、その後に価格査定をして不動産会社に依頼することで、担当者との打ち合わせをスムーズに行うことができます。

本記事で学んだマンション売却でよくある失敗や、高く売るコツをしっかりおさえて、、マンション売却を成功させましょう。