土地売却の後に確定申告が必要かどうかわからない…
- 確定申告が必要な場合と不要な場合って？
- 確定申告の時期とは？いつまでにする必要がある？
- 確定申告の必要書類は何を準備すれば良い？
このような疑問を解決し、土地売却にかかる税金・費用から確定申告の書き方まで、初心者でもわかる解説をしていきます。
目次
確定申告とは？
土地売却で確定申告が必要な人・不要な人
ただし、確定申告は必要な人と不要な人に分かれます。
結論からお伝えすると、以下の基準で「確定申告が必要か不要か」判断します。
譲渡所得が＋（プラス）の人
確定申告が不要な人
譲渡所得が−（マイナス）の人
譲渡所得がプラスかマイナスかは、以下の式で計算します。
譲渡所得＝譲渡価格（売却額）－取得費－譲渡費用
土地売却時の価格ではないので注意しましょう。
簡単に言ってしまうと、購入価格よりも売却価格が安かった場合、利益が出ない赤字（マイナス）なので、譲渡所得に対する課税はされず、確定申告が不要になります。
- 3,000万円特別控除を受けたい人
- 譲渡所得がマイナスでも特例の条件に当てはまる人
1.3,000万円特別控除を受けたい人
居住用財産(マイホーム)を売却した人の中で、「マイホームを売ったときの特例」【国税庁】の条件に当てはまる場合、3000万円の特別控除を受けられます。
3,000万円の特別控除を受ける場合、譲渡所得は次の式で計算されます。譲渡所得=「譲渡価格ー取得費－譲渡費用－3,000万円の特別控除」
この特別控除を受けるためには、確定申告が必要になります。
2.譲渡所得がマイナスでも特例の条件に当てはまる人
譲渡所得がマイナスになる人、というのはつまり「譲渡価額－取得費－譲渡費用」がマイナスになった人です。
最初に、譲渡所得がマイナスだったら確定申告の必要性はないと説明しました。
しかし、マイナスでありかつ下記の条件に合う場合、確定申告をすればお得になります。
居住用財産を売却して譲渡所得がマイナスであり、「買換え」と「売却のみ」の場合。
当てはまる人は、下記の特例が使えます。
| 譲渡形態 | 特例 |
| 買換え | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
| 売却のみ | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 |
この特例を使うと、源泉徴収税額のキャッシュバックを受けることができるため、とてもお得です。
ただし、この特例を受けるには、確定申告が必要となります。
土地売却でかかる税金・費用
| 種類 | おおよその金額 |
| ①譲渡所得税（＝所得税・住民税） | 不動産の保有期間によって異なる。
保有期間が5年超え：譲渡費用の20.315%（約20％） 保有期間が5年以下：譲渡費用の39.63%（約40％） |
| ②印紙税 | 1万円～3万円 |
| ③仲介手数料 | 売却価格×3.24%+64,800円 |
| 抵当権抹消登記費用 | 1万円程度 |
| その他の費用（引越しなど） | 5万円～300万円（人による） |
①譲渡所得税（＝所得税・住民税）
譲渡所得（売却益）を計算したものに、税率をかけます。
譲渡所得税= 譲渡所得（売却益）×約20%（約40%）
売却益の、約20%または約40%の譲渡所得税がかかります。内訳としては以下のようになっています。
- 「所得税約15%＋住民税5%」=20%
- 「所得税約30%＋住民税9%」=40%
税率が20％か40％なのかは土地の保有期間によって変化します。
| 保有期間 | 内訳 |
| 5年超 | 20% |
| 5年以下 | 40% |
②印紙税
「収入印紙」のことで、これは、印紙税という税金です。
この印紙税（収入印紙）は、売買契約書に貼る義務があります。
売主用・買主用の売買契約書を作り、それぞれ署名・押印をします。同じ金額の収入印紙を売主用・買主用の両方に貼り付けます。
いくらの収入印紙を貼る必要があるの？
売却益（契約金額）が大きければ大きいほど、高い収入印紙を貼ります。
印紙税法によると下記とされています。
契約書に書いてある契約金額で判断する
印紙税（収入印紙）の金額表は、国税庁の「印紙税額の一覧表」から見確認可能です。金額変更があるので、貼る前には一度確認しましょう。
③仲介手数料
不動産会社に土地売売却の仲介をお願いしたら、仲介手数料を払う必要があります。
不動産は理屈上では、個人同士の直接の売買取引が可能、とされています。
例えば、身内同士で売買する場合、不動産会社を仲介しないケースもあります。その場合は、本人同士で売買契約書を作り、司法書士に名義変更を依頼します。
しかし、他人同士で土地という高額な資産を売買する場合、以下のような問題が出てきます。
- 隣人と境界でもめている
- 売却後に自宅から違法埋蔵物が発見された場合
- 建物を解体して売るかどうか
- 測量をするべきか、しないべきか
- 買主側のローン等への配慮
この他にも、様々な問題が発生するため、大抵は不動産会社を介して買主を見つけてもらうことになります。
仲介手数料はいくら払わなければいけないの？
上限は、宅建業法で決められています。
仲介手数料の上限金額 =売買金額×3%＋6万円（税抜き）
例えば、1億円で売却した場合、「1億円×3%＋6万円=306万円（税抜）」となります。
消費税がかかると「306万円×1.1=3,366,000円」で仲介手数料の上限としては約340万円になります。
譲渡所得が発生した場合には、確定申告が必要であり、土地を売却した翌年2月16日頃から3月15日までです。 3,000万円の特別控除を受ける方は注意しましょう。この時期に確定申告をしないと3,000万円の特別控除の適用が受けられなくなってしまいます。 3,000万円の特別控除があればマイナスだった人が、特別控除の適用を逃したことで課税されてしまうというケースもあります。 わざわざ税理士に費用を支払って依頼しなくても、現在はネットで簡単に自分で確定申告を行うことが可能になっています。 また、確定申告の時期になると、税理士が市区町村役場などで無料で確定申告書の書き方を指導してくれることも多いです。 ただし、以下のような方は、税理士に依頼するメリットがあるでしょう。 「自分だけで進めるのは不安…」という場合、無料相談会にて、税理士の先生に教えてもらいながら進めれば、一から全て教えてもらえるので安心です。 また、自宅にてネットで作成すれば、わざわざ無料相談会に足を運ぶ必要はありません。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」から手順通りに進めば、そう難しくないでしょう。 「確定申告書等作成コーナー」を利用してみて分からない部分は無料相談で聞いてみるという方法も良いですね。 「3000万円までの特別控除（税金の優遇）」「買い替えなどの理由による特例」を受ける方は、上記の書類に加え、下記も必要です。 土地売却における必要書類は、個人のケースによって多少変化する場合があるため、不動産会社や税務署などに確認しながら進めてください。 確定申告の初心者でもわかるように、書類作成の書き方を解説します。 国税庁公式サイトのトップページ左上の「税の情報・手続き・用紙」にカーソルを合わせ、上から2番目に出る「申告手続き・用紙」を選択します。 出てきたページ右側の「申告・申請・届出等・用紙(手続の案内・様式)」という項目を選択します。 「確定申告等情報」の見出しの下にある「所得税」を選択します。 すると、出てきたページ下部の「各種用紙」の見出しのすぐ下に「確定申告書等」という項目があるので、こちらをクリックします。 この2つから、以下の書類を印刷しましょう。 上記で印刷した「譲渡所得の内訳書」をまずは作成します。 第2面に以下の項目を記入します。 第3面に以下の項目を記入します。 次に「申告書Bの第一表」を作成します。 タイトル部分の「申告書B」と書かれている左側の空白に「確定」と記入しましょう。以下の3つの欄にも情報を記入してください。 注意点として、以下の項目は源泉徴収票と申告書での名称が異なります。以下の表を参考に記入してください。 配偶者(特別)控除とは？ 配偶者(特別)控除は、所得に応じて金額が適用されます。「申告書B第一表」の左下に「配偶者(特別)控除」の欄があります。 源泉徴収票の記載内容を書き写す簡単な作業をします。 「所得の内訳」の部分 収入金額と源泉徴収額を記入。 「社会保険料控除」欄の「支払い保険料」部分 源泉徴収票の金額を転記。 その他の「生命保険料控除」「地震保険料控除」部分 「源泉徴収票と同じ」と記入してください。 まずは「譲渡所得の内訳書」の内容を、「申告書第三表」に転記します。以下の表を参考に転記しましょう。 次に「申告書B第一表」の内容を、「申告書第三表」左下の「税金の計算」欄に転記します。 そして、所得金額を1,000未満の端数を切り捨てて下の66番の項目に、⑨－㉕の金額を64番の項目に記入します。 「申告書第三表」の右上の「税金の計算」の欄に、自分で課税額を計算して記入します。 ここに記入が必要なのは、以下の3項目です。 次の式で算出します。 「66番に記入した数字(所得金額)×所得税率」 所得税率・控除額は、所得金額に応じて決まっています。以下の表を参考に計算しましょう。 最後に、「第二表」「第三表」に記入した数字を使い、「第一表」の右側を記入して確定申告書が完成します。 以下の表を参考に、対応項目を記入します。 当記事では、初心者でもわかる土地売却の確定申告についてわかりやすく解説しました。 必要書類や税金・費用など具体的なポイントについても、わからなくなったら読み返してみてくださいね。
常識の範囲内で、高い仲介手数料の値下げ交渉することは、土地売却での節約ポイントにもなりますよ。いつまで？確定申告の時期
おすすめは？2つの確定申告方法
おすすめな確定申告書の書き方
【土地売却】確定申告の必要書類一覧
【ネットでできる】確定申告書作成の流れ
1.国税庁公式サイトから書類をダウンロード
2.「譲渡所得の内訳書」を作成
3.「申告書B第一表」の左半分を記入
申告書Bでの名称
源泉徴収票での名称
社会保険料控除
「社会保険料等の金額」を記入
生命保険料控除
「生命保険料の控除額」を記入
地震保険料控除
「地震保険料の控除額」を記入
配偶者所得(収入-65万円)
配偶者控除の金額
38万円超～40万円未満
38万円
40万円以上45万円未満
36万円
45万円以上50万円未満
31万円
50万円以上55万円未満
26万円
55万円以上～60万円未満
21万円
60万円以上65万円未満
16万円
65万円以上70万円未満
11万円
70万円以上75万円未満
6万円
75万円以上76万円未満
3万円
4.「申告書B第二表」を作成
5.「申告書第三表」に「譲渡所得の内訳書」の内容を転記
譲渡所得の内訳書
申告書第三表
4.A:収入金額
「収入金額」の該当項目
4.B:必要経費
分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項「必要経費」
4.C:差引金額
分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項「差引金額」
4.E:譲渡所得金額
「所得金額」の該当項目
1.(1)所在地
分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項「所得の生ずる場所」
申告書B第一表
申告書第三表
「所得金額」合計
総合課税の合計額⑨
「所得から差し引かれる金額」合計
所得から差し引かれる金額㉕
6.「申告書第三表」の右上に計算した税額を記入
所得金額
対応の所得税率
対応の控除額
1,000円以上195万円未満
5％
0円
195万円以上330万円未満
10％
97,500円
330万円以上695万円未満
20％
427,500円
695万円以上900万円未満
33％
636,000円
900万円以上1800万円未満
33％
1,536,000円
1800万円以上
40％
>2,796,000円
7.「申告書B第一表」の右側を記入して完成
「第二表」「第三表」
「申告書B第一表」右側
第三表86番
「税金の計算」上の㉖に対する税額(㉗)
再差引所得税額(㊵)
㊳－㊴
復興特別所得税額(㊶)
㊵×2.1％
所得税及び復興特別所得税の額(㊷)
㊵＋㊶
所得税及び復興特別所得税の源泉徴収税額(㊺)
㊷－㊸－㊹
所得税及び復興特別所得税の第3期分の税額 (㊼)
㊺－㊻
【まとめ】土地売却したら確定申告をしよう！
