FXとは?初心者のための基礎知識

土地を売る際にかかる税金の計算方法は?必ず安くなる節税方法も解説!

 

 

土地って固定資産税も高いけど売るだけでも相当税金がかかりそう。

 

安易に土地を売ったら損しそう…

土地は持っているだけでも固定資産税がかかりますが、土地を売却するとなるとやはりそれなりの金額の取引になり、売却時にも様々な税金がかかります。

 

この記事では、土地の売却にかかる税金の種類税金の節税方法もご紹介します。

 

土地の売却時にかかる税金

 

税金

 

土地売却にかかる主な税金には、

 

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 住民税

があります。

 

 

それぞれの税金の仕組みを見ていきましょう。

 

1印紙税

土地の売却時にも、不動産売買の契約書が作成されます。

 

金額が大きい取引の際に収入印紙を貼ったことがある方も多いと思いますが、この収入印紙の代金が印紙税です。

 

収入印紙 国税庁

 

収入印紙を購入して貼り付ける、あるいは税務署に申告して印紙税を収めることができます。

 

しかし、土地など不動産の契約書作成や手続きは不動産会社に依頼することが多いので、その際に手数料と一緒に支払うケースが一般的です。

 

印紙税率(〜平成32年3月末)

印紙税 軽減税率

 

2登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記の際に発生する税金です。

 

 

土地を売却する際は、売主から買主に所有権が移ることを登記する必要があります。

不動産の種類によって登録免許税の税率は異なりますが、土地の場合は固定資産税の評価額、あるいは課税標準価格に対して2.0%の税金がかかります。

 

登録免許税 計算例

 

3所得税・住民税

土地売った際に利益が生じた場合、利益に対してかかる所得税と住民税を合わせて譲渡所得税という税金があります。

 

所有期間が5年を超えるか5年以下かによって長期所得短期所得に分けられ、所得税と住民税の税率も変わります

 

譲渡所得=譲渡価格−(取得費+譲渡費用)

譲渡価格

売却した金額

 

取得費

購入した時の金額+購入にかかった費用(手数料や税金など)−減価償却費

原則的に土地の場合は建物と違って経年劣化がないので減価償却することはありません。

 

譲渡所得税の計算例

譲渡所得税 計算例

 

土地の取得費がわからない時は?

先祖代々の土地なため、購入した金額が明確にわからないという場合があると思います。

 

相続や贈与によって所有している土地には、固定資産税評価額ではなく前の所有者の取得費がそのまま利用されます

 

したがって取得費が不明な場合、あるいは取得費が売った金額の5%を下回る時は、売却金額の5%を取得費として計算します。

 

 

取得費と売却価格の差が大きくなるので、譲渡所得も高く計算されるのでその分税金も多くかかってしまいます。

 

4復興特別所得税

東日本大震災の復興支援のために平成25年1月1日から平成49年12月31日まで、特別措置法による課税があります。

 

復興特別所得税の税率は一律で、2.1%です。

 

なので住民税所得税、さらに復興特別税を加えると、実際の譲渡所得税率は以下のようになります。

 

譲渡所得税率(所得税+住民税+復興特別所得税)
  • 短期譲渡所得×39.63%
  • 長期譲渡所得×20.315%

 

税金を支払うタイミング

印紙税

印紙税は先述の通り、契約書に貼る収入印紙で支払われます。

 

収入印紙 国税庁

 

しかし、印紙税が納税されるタイミングは収入印紙の購入時点ではなく、契約書に貼り付けた後に消印された時点です。

 

登録免許税

家の売却にかかる登録免許税は、所有者移転登記のタイミングで支払われます。

 

家を引き渡すタイミングと同時に登記をするのが一般的で、司法書士や不動産会社に依頼する場合は報酬を支払う時が納税と同じと考えて良いでしょう。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、住民税・所得税とそれらに上乗せされる復興特別税です。

 

これらは家を売却した年の翌年3月15日までに、確定申告をする必要があります。

 

確定申告の記入

 

もし確定申告が遅れたり、支払いが滞ると追加の遅延金が発生するので注意が必要です。

 

土地の売却時にできる節税方法

前項で、思った以上に税金が取られるんだな、感じた方が大半でしょう。

 

しかし、資産運用や投資での土地売却だけでなく、マイホームと居住用の土地にも様々な税金の特例があります。

 

節税

 

どんな制度でどれくらい節税できるのか、計算例も合わせて説明していきます。

 

譲渡所得税の特別控除

譲渡所得税は先述の通り、譲渡所得に対して一定の割合で課税されます。

 

しかし、長期・短期に関わらず譲渡所得に対して特別控除が適用される場合があります

 

特別控除が適用される例
  1. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  2. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

 

この場合、適用される控除額の範囲では、譲渡所得が非課税です。

 

短期譲渡所得が5000万円の時、特別控除の例①が適用されると全額控除となりますが、本来の譲渡所得税は以下のように計算できます。

 

5000万×39.63%=1981万5000円

しかし特別控除が適用されると、譲渡所得税はかからないので手元に残る金額が2000万円近く変わります

 

1千万円単位の控除はとても大きいので要チェックです!

 

10年を超えて所有した土地の長期譲渡所得税

長期譲渡所得税とひとまとめに言いますが、所有期間によって住民税・所得税率が変わるのは、土地を短期間で買い戻しては売却するなど、地価を吊り上げられることを防ぎ、地価を安定させるためです。

 

したがって前述の通り、5年を境に譲渡所得税率が変わり、土地の保有期間が長期になると税率は下がりました。

 

これが10年を超えて土地を所有していた場合、さらに税率が下がります。

 

税率はそれぞれ以下の表の通りです。

 

土地の所有期間が10年以下の譲渡所得税

所得税 住民税
短期譲渡所得(5年以下の時) 30% 9%
長期譲渡所得(5年を超える時) 15% 5%

 

土地の所有期間が10年を超える時の譲渡所得税

所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

 

譲渡所得税の差

譲渡所得税 10年超え

 

譲渡所得税を決める所有期間の計算方法

譲渡所得税は5年・10年を境に、税率が大きく変わります。

 

しかし、税率を決める所有期間は取得した日から売却した年の1月1日までで計算することになっています。

 

譲渡所得税と所有期間

 

したがって、図のように実際に土地を所有していた期間が5年を超える場合でも、短期譲渡所得として処理されることがあります

 

所有期間の計算は注意しないと損をしてしまうことに。覚えておくようにしましょう。

 

譲渡損失が生じた場合

土地を売却しても利益が出ないこともあり、譲渡所得がマイナスになること譲渡損失と言います。

 

先述の通り、譲渡所得税は土地の売却の際に出た利益に基づいて課税される仕組みでした。

譲渡損失が出たということは、譲渡所得税もかかりません。

 

 

さらに一定の要件を満たすことで、土地の譲渡損失を他の給与などの所得と損益通算することができます

 

損益通算とは

不動産取引や投資で生まれた損失を、課税対象となるその他所得と差し引きできる制度です。

その年のみの黒字では赤字が相殺されない場合、最長3年間の所得から繰越控除することができます。

 

土地売却における損益通算の例

損益通算 節税

 

住宅ローンや併用できない控除など満たさなくてはいけない条件もいくつかあります

【まとめ】土地を売る際の税金は特別控除を上手く活用しよう!

土地を売る流れと各種税金

土地を売る時の流れと税金

 

土地のを売却する理由は人それぞれだと思いますが、誰しもが高く売って税金は安くしたいはずです。

 

なかなか敬遠しがちな税金の制度ですが、少し調べてみるだけでも適用される控除の特例などは見つかります。

 

経済活性化のため、貯蓄よりも投資を税制度の面からもサポートしているものも多くあります。

ぜひご参考にしてみてください。