- 土地売却の良いタイミングは?
- 土地売却は何から始めればいいの?
- 土地売却の流れやポイントを知りたい!
土地売却のメリット・デメリット
まずは、「土地売却を今すべきか」という疑問や迷いを持つ方へ向けて、メリットやデメリットについて紹介したいと思います。
土地を保有し続けることのデメリット

土地を保有し続けることのメリット
かつては土地を持っているだけでも大きなメリットがありました。
土地は持っていれば資産価値が上がると言われていたためですが、この土地神話と言われる時代は終了し、土地を保有しているだけでは決してメリットがあるとは言えなくなってしまいました。
しかし全くメリットがないわけではありません。
土地は有効活用することによって、メリットが生まれてきます。
収入が見込める可能性
駐車場・賃貸アパート・貸し農園などとして貸しだすことで、収入を得られる可能性があります。このような場合、緻密な計画が必要とされますが、しっかりとした計画を立てることで長期的な収入が見込めるでしょう。
税務対策になる可能性
使わない土地を更地のまま放って置くと、固定資産税や都市計画税は割高になってしまいます。また、相続税に関しても、更地の状態だと割高になってしまいます。建物を建てるなど、土地をしっかり活用することで税務対策が可能になります。
自分で土地売却の相場を調べる4つの方法
土地売却を考えたとき、以下のことを考えると思います。
- 自分の土地はいくらで売れる?
- どうすれば土地の売却相場がわかる?
土地売却の相場を知るためのポイントは、自分で相場を調べることです。土地売却の相場なら、不動産会社に頼らずに自分で知ることが可能です。
また、メリットとして、自分で出した相場額は、複数の不動産会社を比較する際に参考になります。
査定前に自分で土地売却の相場を調べることによって、なるべく損をしない売却成功を目指すことが可能になりますよ。
自分で土地売却の相場を調べるには、主に以下の方法があります。
- 固定資産税評価額から調べる
- 路線価から調べる
- 実勢価格から調べる
- 査定価格から調べる
1固定資産税評価額から調べる
土地を持っている人には一年に一度、5月に「固定資産税納税通知書」(課税明細書)が送られてきており、通知書の中には支払うべき「固定資産税額」および「都市計画税額」が記載されています。
その他に、”なぜその税額になったのか”という根拠になる「固定資産税評価額」が記載されています。「固定資産税評価額」は3割低く設定されているため、以下の計算を行ってください。
土地相場 =(固定資産税評価額÷0.7)
土地の売却相場は特例も多いので、金額はもっと上がったり下がったりする可能性があり、計算結果が正しいわけではありません。しかし、参考価格としては十分な情報になるでしょう。
2路線価から調べる
路線価は実際に取引される価格より2割低く設定されているため、以下の計算を行ってください。
土地相場 =(路線価÷0.8)÷0.95
3実勢価格から調べる
簡単に実勢価格を調べたい場合は「不動産取引価格情報検索」(国土交通省)がおすすめです。対象となるのは全国各地の戸建て・マンション・土地で、3か月に1回のペースで価格が見直されています。
計算方法としては、下記の計算で単価を出し、あなたの不動産の面積で考えます。
近隣の土地の取引総額÷面積 そのため、実勢価格を調べる以外にも、他の方法と併用して利用するのがおすすめです。 不動産一括査定サイトを利用することで、簡単に・すぐ査定価格を調べることができます。 一括査定サイトには、下記の2種類があります。 「机上査定」を選択すると、おおよその金額を見積もってもらう「簡易査定」を受けることができます。 「まだ本格的な査定までは考えていないけど、査定は一度してもらいたい…」という方も、気軽に査定を受けることが可能です。 土地の査定価格が自分で調べられたところで、いざ売却しようという段階になっても、必要書類が揃っていないと、売り出しができません。 土地売却をする際は、以下のような書類を準備する必要があります。 土地相場や必要書類が分かったら、次のステップに進みましょう。土地売却の流れと全体像を確認していきます。 最後に、土地の売却を必ず成功させる4つのポイントをご紹介します。 土地売却成功のためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。不動産会社選びのポイントは、会社全体よりも「営業担当者」にあります。 「大手だから大丈夫」など、会社のレッテルで判断するのではなく、信頼して不動産を任せることが出来る優秀な営業なのかをしっかりと見極めましょう。 一方で、選んではいけない担当者の特徴としては、相場とかけ離れた査定額を提示したり、根拠なく「すぐに売れる」などと勧めてくる方です。 ここでは、信頼できる営業マンの見極め方を詳しく解説します。 土地売却を成功させるには、優秀な営業マンに担当してもらうことが重要なポイントの一つです。信頼できる不動産会社は、社員教育もきちんと行なっているため、優れた営業マンがいます。 1.欠点を隠さないか 2.契約を急かそうとしていないか 良い営業マン 土地の売却は人生で何度も経験することのない、大きな決断です。優れた営業マンなら売主の大きな決断が必要なことをきちんと理解しています。 契約を急かさず、じっくりと売主の相談に乗ったり、細部までしっかりと説明をするなどしてくれます。 悪い営業マン 「今日か明日に契約可能でしたら手数料を値引きできますよ!」など、とにかく契約を急かすのが特徴です。 見極めるポイント 「比較をしたいので考えさせてください」など伝えてみましょう。態度が変わったり、結論を急かす営業マンには注意してください。 3.連絡をとりやすいか 良い営業マン 問いかけに対して、早いレスポンスと丁寧さがある営業マンは仕事ができる証拠です。問いかけに対して期待以上の丁寧さを持って対応してくれるスタッフは、安心してやりとりができますね。 悪い営業マン 比較段階で「結論は出ましたか?」などの連絡はだけは早いものの、問いかけに対してはレスポンスがやたらと遅いようなスタッフは安心してやりとりができないので避けたいですね。 実際に不動産会社が価格を決める際に、どのような点を見るのかについて把握しておくことで、事前にどこがマイナス点になるのかを予測することが出来ます。 以下のような点が、査定のポイントです。 また、不動産会社によって査定額に差が出るので、査定の際には複数の不動産会社に査定依頼をし、必ず複数の不動産会社の査定結果を比較しましょう。 土地売却の際には、売却額がそのまま利益になるのではなく、税金や手数料などの費用がかかります。事前に発生する費用を正しく理解し、売却時に損しないように気をつけましょう。 土地売却にかかる費用は、以下のようなものです。 ↓↓表は横にスライドできます 一般的に多くの人は新生活が始まる前の、1月〜3月に不動産購入を考えます。そのため、この期間に売り出せるように準備を進めることでスムーズな売却成功が可能になります。 中古物件の場合、売れるまでの期間は少なくとも3ヶ月程度かかるため、12月から売却開始することが理想的です。 また、9月も次に移動が多い時期なので狙い目といえます。反対に4月は不動産市場が低迷する時期なので、この時期は避けた方が良さそうです。 土地売却をしようと思った時に、まずは「土地売却の相場を知ること」がファーストステップです。 不動産会社に頼らず「自分で土地売却の相場を知る」ことは、なるべく損をせず、売却成功するためのポイントです。 「自分で土地売却の相場を知る」ための方法はいくつかご紹介した通り、とてもシンプルなものなので、いくつかの方法を利用して結果を比較してみても良さそうですね。 また、ご紹介した「土地売却の全体的な流れ」も参考にすることで、スムーズな土地売却を目指すことが可能になるでしょう。4査定価格から調べる
土地売却に必要な書類とは?
土地所有者であることを証明
売主の本人確認書類
固定資産税の納税額を確認
土地の面積と境界線を確認
土地売却の流れ
1. 準備
相場を調べたり売り出し時期を考えます。必要書類の用意もしましょう。
2. 査定
不動産会社の査定を受け、いくらで売れそうかを調べてもらいます。
3. 契約
土地売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。複数社とむ契約を結ぶことも可能です。
4. 売り出し
価格を決めて広告を出します。不動産会社としっかり相談しましょう。
5. 売却契約
買い手と交渉し、金額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。
6. 決済・引き渡し
買い手の支払いや、登記の変更を行います。買い手に土地を引き渡します。
7. 確定申告
売却の翌年までに確定申告をします。
土地売却成功のためのポイント4つ
1信頼できる不動産会社を選ぶ
信頼できる営業マンと悪質な営業マンの違いは?
2査定の際に見られるポイントを把握しておく
3売却費用や税金を知る
一般費用
仲介手数料
不動産業者へ仲介を依頼した場合
(売却額×3%)+6万円
抵当権抹消費用
土地に抵当権がある場合
測量費用
土地と土地の境界が不明な場合
35~45万円程度
税金
印紙税
売買契約書に添付するためのもの
登録免許税
土地の所有権を移すためのもの
売却価格の1.5%
譲渡所得税
土地の売却により利益が出た場合
住民税
土地の売却により利益が出た場合
4高く売れる時期を抑える
まとめ