不動産投資を考え始めた時に気になるのが失敗したらどうなるのか、という点。
投資はどんな種類のものであれリスクを伴います。
FXや仮想通貨などに比べて不動産投資はリスクが少なく安定した資産運用が望める投資方法です。
そこで本記事では不動産投資で失敗しないための5つのポイント解説いたします。
まず不動産投資における失敗とはどんな状態を指すのでしょうか。
不動産投資における失敗とは？
不動産投資の利点は収入の作り方が大きく二つあることです。
・インカムゲイン
主に家賃収入など毎月決まって生み出される収入のことです。
所有の不動産から定期的に発生する収入を指します。
・キャピタルゲイン
キャピタルゲインは物件の売却時に得られる収入を差します。
つまり、購入時の金額から売却時の金額の差額分がキャピタルゲインとなります。
こうした収入を上手く作れないと、不動産投資は失敗に終わってしまいます。
不動産投資でよく聞く失敗例としては、物件の取得費用をローンで賄ったにも関わらず資金繰りが厳しく、ローンが返済できなくなり物件を手放すだけでなく借金まで残ってしまうパターンです。
他にも売買用に物件を取得したにもかかわらず、売却する時に想定より低い金額で引き渡すことになり、結果として赤字になってしまう例が挙げられます。
それぞれ、詳しく見ていきましょう。
インカムゲインが得られない
家賃収入といった継続的な収入が得られないと、不動産投資は失敗に終わってしまいます。
不動産を保有する場合、インカムゲインを継続的に得る必要があります。
多くのサラリーマン大家さんは不動産投資を行う際、住宅ローンを組んで取得した住宅やマンションを貸し出します。
これは家賃収入の利率と住宅ローンの利率差を使った投資方法として確立しています。
家賃収入が想定通りに入ってくれば、住宅ローンを返済しながら余った金額を手にできる、という方法です。
つまり多くの大家さんは、住宅ローンの返済をこのインカムゲイン頼りにしています。
しかしながら家賃収入がゼロだった場合、ローンを自腹で支払い続けなくてはなりません。
そうなるリスクは十分に考えられますが、そこまで考えて借入を行う大家さんは少なく、家賃収入が入ってこなくなり物件売却に追い込まれるケースが多々見られます。
物件を選ぶ場合はなるべくインカムゲインが見込める不動産を選ぶようにしましょう。
キャピタルゲインが得られない
キャピタルゲインが得られない物件を購入してしまうことでも、不動産投資の失敗リスクは高まります。
不動産は毎年減価償却を行い、税法上の資産価値を減少させていきます。
こうした価値の減少は便宜上の劣化ですので、例えば水回りがもろくなっているわけでなくとも、経費として計上が可能です。
つまり持っているだけで節税効果があるのです。
しかし、実際に老朽化が進んでいたり、設備が古くなってしまっていると売買時に価値が下がります。
不動産自体の価値が下がると、売却時の価格も下がりますので、キャピタルゲインの減少に繋がります。
築年数や設備によって価格が低下していきますので、キャピタルゲインが低下しないような施策を打ったり、価値の減少を見越した売却計画を立てる必要があります。
不動産投資で失敗しないために必要なポイントは4つ
主な失敗パターンは上記の二つでした。
それではこうした失敗を未然に防ぐために必要な4つのポイントについて解説していきます。
不動産の仲介会社選び
不動産を購入するにあたり、不動産会社を利用することは必須です。
自身で資格を持っていない場合は必ず不動産会社を通じて売買を行う必要があります。
そこでどのような不動産会社を選ぶのかは非常に重要な要素の一つとなっています。
大手・中小、どちらの不動産会社が最適なのか自身の目的に応じて選択する必要があります。
フルローンは避け、頭金を用意する
ローンは借金です。
これから長い期間、返し続けていかなくてはならない負債です。
頭金を多く用意できればそれだけ返済期間や返済額を短くできますし、毎月の返済額が少なくなればある程度のリスクにも耐えることができるようになります。
アパートを一棟保有したとします。全５室、家賃は３万円です。
満室の状態が続けば毎月１５万円の収入が入ってきます。
この物件をローンで購入したと想定します。
Aさんは頭金を作ってから購入したので月７万円の返済、Bさんはフルローンで購入したので月１０万円の返済だとします。
Aさんは５室のうち２室が空室だったとしても、毎月問題なくローンを返済しつつ収入を作れています。
Bさんは１室が空室ならまだ耐えられますが、２室空室になってしまうと赤字になります。
頭金が少ないと、こうした空室リスクへの耐久力も低下しますので結果、不動産投資が失敗に終わってしまう可能性が高まります。
リスクヘッジを行う
不動産投資は収入にばかりに目が行きがちですが、リスクの軽減にもしっかりと注目しましょう。
不動産投資は安定した資産運用ですが、上記のようにある程度の頭金が用意できていたり、毎月異なる収入源がなければ安定運用が難しくなります。
全くの初心者からフルローンでも安定した資産運用を行っている方はいますが、それは知識を身につけるなどしてリスクを低下させているからです。
本業の収入である程度の赤字はカバーできる、もう一つ副業を持っていてそちらの余剰資金を投資に回せるなどリスクヘッジを行いながら不動産投資に取り組むことで、
安定した資産運用が実現できます。
空室リスクや家賃、キャピタルゲインの低下は不動産投資において免れることはできません。
それらに備えつつ取り組むことで、効果的な不動産投資が行なうことが可能です。
不動産投資における最悪の状態とは借り手が付かず、手放す際にも買い手が付かない状態です。
不動産投資で赤字になる、考えうる限りのパターンを想定しておくことでリスクへの対策が可能になります。
例えば中古物件の購入や売却を行って利益を生み出すには、付加価値を付け加える必要があります。
施策を打たずに買って売るだけでは、利ざやは生まれにくいです。
最悪の場合、購入した代金を回収できずに赤字のまま物件を手放すことになります。
そうならないために、例えばリフォームなどの手段があります。
そして、リフォームをして売り出すにしても、どんな機能、デザインであればターゲットにウケるかを考える必要があります。
これがリスクに備えるということです。
前向きにリスクを排除することで、不動産投資は成功に近づきます。
銀行や投資コンサルに任せすぎない
近年不動産投資はブームになり、多くのサラリーマン大家が誕生しました。
中には数億円稼ぐ猛者もいるほどですが、その裏には失敗してきた方も多く存在します。
その差は「自分で情報を得る」ことができたか否かに尽きるのではないでしょうか。
銀行や投資コンサルタントの言葉を信用するな、というわけではありません。
しかし、「何を言っているのか分からない」「なぜそうなるのかわからない」といった状態で投資に踏み切るのはあまりに危険すぎます。
不動産投資は家賃や取得価額の相場を判断する「相場観」が成否を分ける資産運用です。
投資に踏み切る前に自分の力で情報を噛み砕く力を身に着けましょう。
不動産投資を成功させるための3つのポイント
失敗するのは上記の４ポイントを抑えていないから、ということがわかりました。
それでは逆に、不動産投資で成功するにはどんな要素が必要になるのでしょうか。
最適な不動産会社を選択する
特別なつながりが無い限り、基本的な物件情報は不動産会社から入ってきます。
常日頃から不動産会社とうまく付き合っておき、良い情報を早く仕入れることが重要です。
また、不動産会社にも得意とするフィールドが存在します。
自身の投資先の不動産の種類によって最適な不動産会社を選択する必要があります。
下記の記事は不動産売却に関する記事ですが、売却に関する情報を持つ不動産会社はもちろん投資用の不動産に関する情報も多く持っています。
関連するテーマですのでぜひ併せてご覧になってみてください。
相場観を養う
物件は日本各地に存在しており、駅をひとつ離れるだけでも物価は変動します。
自分がその土地に明るくない場合でも「この価格は適正か否か」を見抜く目は必要です。
相場観を養うためにはとにかくたくさんの物件を眺めることです。
だいたいの平均的な価格がわかってくると「この物件は異常に高いな」「この物件は安すぎる」という外れ値がわかってきます。
値段が安い、高いというのは、裏になにか理由があります。
その理由に収入を得られるタネが隠されています。
例えば立地がとても良いのに安すぎる物件があり、理由を探ったところ築年数が原因だとわかったとします。
内装を見て、リフォームすれば現代風の物件として価値を生み出せそうだ、と判断すればリフォームの概算と取得費用を合算し、リフォーム後の家賃を想定しながら利回りを計算します。
もちろん、売却時に価値を高められそうかどうか、を判断するにも相場観は欠かせません。
こうした不動産という資産の運用戦略を練るために必須となるのが相場観なのです。
専門資格や知識があれば中古住宅も視野に入れる
中古住宅の購入や賃貸はリスクが高いぶん、新築に比べて収益が生まれやすいと言われています。
新築はほとんどの場合、最新の設備を備えていて老朽化している部分もありません。
対して中古住宅はその物件によって状態やメリット、デメリットが細かく異なります。
築年数が同じでも状態が異なるので、評価には経験や知識が必要になってきます。
だからこそ、簡単な水回りの修理やDIYの経験があれば不具合を自分で修復したり、リフォームができたりしますのでお金をかけずに価値を高めることができます。
こうした専門の資格や経験がある方は中古住宅の購入、運用、売却も視野に入れるとより高利回りな不動産投資が実現できます。
【投資用不動産】売却で失敗しないための4つのポイントまとめ
ここまで不動産売却の失敗の定義から売却で失敗しないための4つのポイントなどをまとめてきました。
不動産投資は大きな金額の動く取引の一つです。
納得のいく結果を得られるように自身で情報を集めるのは必須です。
当サイトには他にも不動産に関する記事がございますので、ぜひそちらもご参照ください。
