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相続した土地・不動産の売却にかかる税金は?費用や節税方法も徹底解説!

相続した土地に税金っていくらかかるの?
不動産売却の手続きってめんどくさそう…。

このようなお悩みをお持ちの方はぜひこの記事をお読みください!

相続した土地を売却するタイミングや節税をする方法なども詳しく解説していますので、相続した土地の売却に悩んでいる方は、ぜひお役立てくださいね!

相続した土地の売却にかかる税金を先に確認したい方こちらをクリック。

相続した土地の売却と税金をざっくり言うと
  • 相続した土地はすぐ売却することで節税が可能
  • 相続した土地は3年以内に売却が得!
  • 所得費加算の特例や空き家売却特例も狙える!
  • しかし、相続した土地には、4種類の税金がかかる
  • そこで、特別控除や手数料の安い不動産会社を活用して節税しよう!
  • 一括査定サイトで自分に合った不動産会社を見つけよう!

 

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相続した土地を空き家にするリスクとは?

相続_土地_空き家

相続した土地は、すぐに売却した方が良いのでしょうか。

賃貸などで定期的に収入が入ってくるなど、その土地を活用する方法が思いつかないのであれば、すぐに売却することをおすすめします。

実際に相続した土地を売却しないで、長期間放置していると様々なリスクがあります。

リスク1:家の老朽化

相続_土地_空き家_老朽化

相続した土地をそのまま放置しておくことで、家の老朽化が進んでしまいます。

家とは人が住んで手入れをしないとすぐにボロボロになり、腐敗してしまいます。

老朽化することにより、周囲の景観の阻害や、災害などが起きた際にすぐに崩壊してしまう等の弊害をもたらします。

リスク2:犯罪に利用される

相続_土地_空き家_犯罪

空き家は犯罪に使われる可能性が非常に高いです。

過去には空き家で大麻を栽培され、共犯を疑われたというケースもあったみたいです。

また放火などのリスクもあるので、使う予定がないのであれば早めに売却してしまう方が賢明でしょう。

リスク3:固定資産税がかかる

相続_土地_空き家_固定資産税

先祖代々の土地を守っていきたいという思いから、中々土地の売却に踏み切れない方もいると思います。

しかし、土地を保有しているだけで、年間で数万円から十数万円程の固定資産税がかかってしまいます。

そのため、節税を考えているのならば、早めの売却をおすすめします。

空き家にするリスクまとめ
  • 家の老朽化
  • 犯罪に利用される
  • 固定資産税がかかる

他にも、害獣の発生や異臭の発生など様々なリスクがある。

そのような事情を考慮すると、相続した土地は早めの売却がおすすめ!

 

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相続した土地は3年10ヶ月以内に売却するべき

相続_土地_売却

相続した土地はいつ売却した方が得なのでしょうか。

実は、3年10ヶ月以内に売却した方が、有利な税制を活用できお得なのです。

理由は相続財産を売却した場合の取得費加算の特例を受けられるからです。

取得費加算の特例とは?

相続_土地_取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続や遺贈により取得した土地などの財産を、一定の期間内に売却した場合に、相続税額の中から一定金額を取得費に加算できるという制度です。

分かりやすく言うと、相続した土地を早めに売ると、税金が安くなるという制度です!

取得費加算の特例を受けるためには以下の要件を満たしている必要があります。

必要な要件
  1. 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
  2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
  3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

加算される相続税額を計算してみよう

具体的な計算方法は以下のようになっています。

相続_土地_取得費加算_計算方法

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

上記の計算式の取得費に加算されるので、結果的に譲渡所得税額が減り、節税に繋がります。

まずは相続した土地の情報が分かる書類を探そう

相続_土地_必要書類

相続した土地の売却をするにあたって不動産の取得の特例を受けるためには取得費の情報が必要です。

古い家だと、元々の売買契約書がないケースが多いので税金が多くかかってしまうのです。

なので、ぜひ皆さんは極力、相続した土地の詳細な情報が分かる売買契約書を見つけることから始めてください。

取得費加算の特例まとめ
  • 相続した土地を3年10ヶ月以内に売れば取得費加算の特例が適用される
  • 取得費が増えるので、結果的に節税に!
  • まずは売買契約書を探そう!

 

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相続した土地が要件に当てはまるなら『空き家売却特例』も狙える

相続_土地_空き家_売却特例

皆さんの自宅の周りに、空き家が多いのに気づきませんでしょうか。

今は、日本の空き家問題は深刻になってきています。

そこで、政府が相続の空き家問題に着手し、新しい特例ができました。

空き家売却の特例とは?

相続_土地_売却_特例

相続または遺贈により取得した土地を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却し、要件に当てはまった場合に、譲渡所得の金額から最大3000万円の特別控除を受けられるという特例のことです。

特例を適用するためには、物件的要件と適用要件を満たしている必要があります。

まずは物件的要件を見てみましょう。

物件的要件(相続した土地自体の要件)

相続_土地_売却_特例_物件的要件

特例が適用されるには、相続した土地が『被相続人居住用家屋』『被相続人居住用家屋の敷地等』のどちらかである必要があります。

文字で見てもよくわからないので、意味を説明していきます。

『被相続人居住用家屋』とは以下の三つに当てはまる土地のことを言います。

被相続人居住用家屋に当てはまる土地
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

次に『被相続人居住用家屋の敷地等』とは相続開始の直前まで被相続人居住用家屋の敷地に併設されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。

もし相続した物件の隣などに他の物件があった場合は、その土地の面積に相続した物件の床面積を掛け、2物件の床面積の合計で割った数が所有する敷地の広さになります。

相続_土地_空き家_具体例

被相続人居住用家屋の敷地等:1200×600/300=“800”

上記の画像だと、被相続人居住用家屋の敷地等の面積は800㎡になります。

このように相続した土地が『被相続人居住用家屋』『被相続人居住用家屋の敷地等』であるかを確認してみましょう。

適用要件(適用可能かを判断する要件)

相続_土地_売却_特例_適用要件

物件的要件が満たされていることを確認したら、次は相続した土地が実際に適用要件に当てはまるかを確認しましょう。

満たすべき内容がかなり多いので、しっかりチェックしましょう。

とても簡単に分かりやすく言うと以下の場合になります。

土地の相続人が、親子や夫婦など特別な関係にある者以外に対して、3年以内に1億円以下空き家を取り壊し更地にした状態で売却した場合に適用される。

しかし、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を受けていないことなど、他にも必要な項目があるので、きちんと適用要件を確認した上で手続きを行いましょう。

国税庁のHPに適用要件が詳しく記載されているので、確認してみましょう!

空き家売却の特例のまとめ
  • 空き家売却の特例では最大3000万円の特別控除が受けられる
  • 特例適用には『物件的要件』『適用要件』の二つを満している必要がある
  • 空き家売却の特例を使って節税しよう!

空き家売却の特例の手続きには指定の書類を持って確定申告することが必要です。
必要書類は国税庁のHPで確認しましょう。

 

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相続した土地の売却には4種類の税金がかかる

相続_土地_売却_税金

皆さん相続した土地には、どれくらい税金がかかるか不安ではありませんか。

相続した土地の売却には大きく分けて、4種類の税金がかかります。

具体的には

①印紙税 ②譲渡所得課税 ③登録免許税 ④消費税 です。

こちらの4つの税金について説明していきます。

印紙税【相続土地売却の税金①】

相続_土地_売却_税金_印紙税

印紙とは、不動産の売買契約を結ぶ際に貼る収入印紙のことです。

その収入印紙代を印紙税といいます。

印紙税ですが、不動産売買契約書によって、金額が変わっていきます。

金額としては、不動産の売却を前提にするとかなり幅が出てくると思います。

例えば、収入金額に応じて印紙税額が変わってきます。

領収書の金額 印紙税額
1,000万円超~5,000万円 10,000円
5,000万円超~1億円 30,000円
1億円超~5億円 60,000円

など数万円の範囲内に収まるケースが大概ではないしょうか。

平成30年4月1日から平成32年(2020年)までに作成されたものについては、軽減措置が取られていることにも注目です。

印紙税額と軽減措置に関して、詳細は国税庁HPをご参照ください。

譲渡所得課税【相続土地売却の税金②】

相続_土地_売却_税金_譲渡所得課税

譲渡所得課税は相続した土地の売却にかかる税金で一番高額になるものです。

譲渡所得課税は、譲渡所得に所得税と住民税を掛けた金額になります。

譲渡所得は以下の計算で出すことができます。

譲渡所得=売却価格-(取得費×譲渡費用)

それぞれの価格の意味
  • 売却価格➡相続した土地を売却した際に生まれた金額。
  • 取得費➡売却した土地の購入代金、改良費、購入手数料などの合計額。
  • 譲渡費用➡土地を売却するときに直接かかった、仲介手数用や立退料などの合計額。

譲渡所得が計算出来たら、いよいよ譲渡所得課税の計算です。

計算式としては、以下の通りです

譲渡所得課税 =譲渡所得×所得税・住民税(15%・5%)

上記の計算式では、所得税15%となっていますが、正確には復興特別所得税(税率2.1%)というものが加算されます。

よって所得税は15+(15×0.021)=15.315%となります。

注意すべき点は、これは土地を相続し所有してから5年以降に土地を売却した場合の税率だということです。5年以内に売却すると。短期譲渡所得となり、所得税は30.63%、住民税は9%となります。

取得加算費の特例の適用を考えている方は注意しましょう。

登録免許税【相続土地売却の税金③】

登録免許税

住宅ローンを組んだ際に、金融機関が『抵当権』というものを担保として設定します。

抵当権とは、ローン返済者がローンを返せなくなった際に、物件を競売にかけて、落札した金額でローンを返させるという権利です。

土地を売却する際には、この抵当権を抹消する必要があります。

そこで発生するのが、『登録免許税』です。

登録免許税は、一不動産につき1000円と比較的少額なので、心配することはありません。

消費税【相続土地売却の税金④】

消費税

ここでいう消費税とは、土地の売却全体にかかるものではなく、不動産会社に手続きを依頼した際などに発生する仲介手数料にかかる消費税のことを言います。

ほとんどの人が、不動産会社に手助けをしてもらい、相続した土地の売却を行うと思います。

仲介手数料は会社によりますが、上限は以下のチェックリストをご覧ください。

仲介手数料の上限
  • 0~200万円以下の部分➡5%
  • 200万円超え~400万円以下の部分➡4%
  • 400万円超えの部分➡3%

ここで注目してほしいのが、部分というところです。つまり、部分ごとに税率が変わってくるのです!

文字で説明しても分かりにくいので具体例を見てみましょう。

2000万円で物件を売却した場合
  1. 200万×5%=10万
  2. 200万(200万円超え~400万円以下の部分)×4%=8万
  3. 1600万×3%=48万
  4. 10万+8万+48万=66万円

このように部分によって税率が変わることに注意しましょう。

また前記しましたが、不動産会社によって仲介手数料は異なるので、依頼する業者もきちんと考えて選ぶようにしましょう。

相続土地売却の税金 まとめ
  • 相続した土地の売却には4種類の税金がかかる
  • 印紙税不動産売買契約書により金額が変わる
  • 譲渡所得課税一番高額な税金
  • 登録免許税一不動産につき1000円
  • 消費税不動産会社の仲介手数料にかかる税金
  • 税金を確認した上で相続した土地を売却しよう!

 

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相続した土地の売却におすすめの一括査定サイト4選

相続_土地_売却_おすすめ一括査定サイト
一括査定サイトとは複数の不動産会社に一括で売却を依頼できるサイトです。

これを使うことで、条件が一番良い不動産会社を探し出すことができます。

そのため、相続した土地の売却には一括査定サイトを使用することをおすすめします。

おすすめ1:イエウール

土地_売却_一括査定サイト_イエウール

イエウールの特徴
  • 提携会社数1600社以上!
  • 利用者数業界トップ!
  • 二種類の査定方法を選択できる
  • 地方でも対応可能な業者が見つかりやすい

イエウールは業界トップの利用者数を誇る一括査定査定サイトです。

提携会社数も1600社以上と非常に多いため、地方でも対応可能な業者が見つけやすい傾向にあります。

また、不動産の査定には業者が実際に物件に訪問する『訪問査定』が多いですが、イエウールでは『机上査定』(簡易査定)という方法を選択することができます。

机上査定とは?
実際に不動産業者が物件に訪問せずに、物件の概要データなどからおおよその査定額を算出する査定方法。膨大なデータを基に算出されるため、ある程度の妥当性は期待できる。
『イエウール』こんな人におすすめ
  • 地方の物件を売却したい人
  • 不動産業者の不要な訪問を避けたい人
  • 他のサイトで対応業者が出てこなかった人

▼イエウールについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

イエウール_サムネイル イエウールの評判は本当に悪いのか?「怖い・しつこい」の口コミから分かった本当の実態!

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おすすめ2:イエイ

土地_売却_一括査定サイト_イエイ

イエイの特徴
  • 最短60秒で査定できる『スピード査定』
  • サポート体制が手厚い
  • イエローカード制度により親切な業者が多い
  • 『なんでも相談室』『お断り代行サービス』がある

イエイには『スピード査定』という査定システムがあり、都道府県や市区町村などを入力することで、ざっくりした金額を査定することができます。

またサポート体制が手厚く、無料で不動産に関する悩みを相談できる『何でも相談室』や査定後に代行して取引を断ってくれる『お断り代行サービス』などがあります。

さらにしつこい不動産業者などがいた場合、『イエローカード制度』によりイエイがその会社と契約を解除できる仕組みになっているため、お客様に親切な不動産業者が多いと言えます。

『イエイ』こんな人におすすめ
  • いますぐ大体の査定金額を知りたい人
  • 不動産の売却に悩みや不安が多くある人
  • とにかく親切な業者と取引をしたい人

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おすすめ3:HOME4U

土地_売却_一括査定サイト_HOME4U

HOME4Uの特徴
  • 日本初の一括査定サービス
  • NTTデータ運営なので信頼度バツグン!
  • 電話での査定が可能

HOME4Uは日本初の一括査定サービスで、売却査定数累計40万件以上(2020年3月)の老舗一括査定サイトです。

また株主が株式会社NTTデータということもあり、個人情報の取り扱いが徹底されており、信頼度抜群です。

HOME4Uは厳選された約1300社の不動産会社が提携しており、その中から自分に合った不動産会社を探し出すことができます。

また電話での査定も可能であり、インターネットに慣れていない方などにもおすすめの一括査定サイトです。

『HOME4U』こんな人におすすめ
  • 老舗で安心して取引をしたい
  • 個人情報の保護を徹底した信頼できるサイトで取引したい
  • インターネットの操作に不安がある

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おすすめ4:すまいValue

土地_売却_一括査定サイト_すまいvalue

すまいValueの特徴
  • 業界TOP3の会社と取引可能
  • 都市部の不動産売却には最適
  • 大手ならではの、安心感・信頼感がある

すまいValueは今まで紹介した3サイトと違い、国内最大手の6社の不動産会社のみで構成されています。

提携している不動産会社
  1. 三井不動産リアルティグループ(業界トップ)
  2. 住友不動産販売(業界NO.2)
  3. 東急リバブル(業界NO.3)
  4. 野村不動産グループ
  5. 三菱地所ハウスネット
  6. 小田急不動産

多くの実績を持つ大手不動産会社と取引をすることで、安心感もあり、大手ならではの売却力に期待ができます。

大手不動産会社は都市部での売却に強い傾向があり、都市部の物件の売却を考えている方には非常におすすめのサイトとなります。

また、実績や評判がある大手会社ならではの、安心感・信頼感もあるため、初心者の方にもおすすめできるサイトです。

『すまいValue』こんな人におすすめ
  • 業界トップの会社と取引したい
  • 都市部の物件の売却を考えている
  • 大手会社と安心して取引したい

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相続した土地はすぐに売却して節税を!まとめ

相続_土地_売却_税金_まとめ

相続した土地の売却について整理できたでしょうか。

また、不動産をすぐに売却した場合の節税についても理解して頂けましたか。

相続して悲しんでいる間もなく、無常にも相続した土地をどうするのかの選択肢を、皆さんは選択しないといけないのです。

期間は3年10ヶ月以内ではありますが、1周忌、3周忌とあっという間です。

そのため、近しい人が持つ土地を把握しておくことが必要になります。

万が一相続が起こった場合、不動産の売却はどうしたら良いのか、まずは考えて準備をしておきましょう。

相続した土地の売却と税金 おさらい
  • 相続した土地はすぐ売却することで節税が可能
  • 相続した土地は3年以内に売却が得!
  • 所得費加算の特例や空き家売却特例も狙える!
  • しかし、相続した土地には、4種類の税金がかかる
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