不動産を売却する場合には、自分で買いたい人を探すやり方もありますが、売主個人が売買契約を締結して重要事項の説明をすることはできません。
なので所有する不動産を個人が売却するには、不動産会社に依頼することが一般的な方法です。そして大事となるポイントは、どこの不動産業者に依頼すればいいのか。
不動産をいかに早く高く売却できるかが、不動産会社選定に掛かっているからです。
少しでも高く有利に売却するには、自分に合った不動産会社と契約を結ぶことが重要。
今回は不動産会社の選び方のポイントを紹介していきますので、参考にして頂ければと思います。
この記事でわかること
- 売却時の不動産会社の役割
- 信頼できる不動産会社の見つけ方
- 売却理由別の不動産会社を選ぶポイント
- 要注意な悪質業者の特徴
売却するとき不動産会社は何をしてくれる？
多くの人が不動産売却時に利用する、不動産会社。
そこで不動産会社の良し悪しを判断するには、物件の売却が成立するまでに、
- どのようなステップで
- どういった営業をして貰えるのか
- どんな業務をして売れるのか
をチェックすることが重要です。
また、まず信頼できる不動産会社を探す前に、不動産会社の役割を理解しておきましょう。
不動産会社に売却を依頼した際の業務の流れは、以下の順番です。
売却時の不動産会社の仕事内容
- 物件の査定をする
- 売主の要望をヒアリングする
- 物件の相場と市場価格を調査する
- 不動産の特徴に合わせた販売戦略を立てる
- 売主の要望に合わせた売却時期の提案
- 売り出し開始価格を決めること
- 売却の営業を始める
- 広告資料の作成
- チラシやインターネットを利用して宣伝活動をする
- 購入希望者の内覧調整
- 現地案内
- 購入者が決まったら売買契約書の作成
- 賃金決済
売却依頼したときに結ぶ契約は３種類
不動産会社に売却を依頼した際には、次の3つの契約に分かれます。
一般媒介契約
不動産会社複数に仲介を依頼できるので、自分自身で買主を探すこともできます。
専任媒介契約
契約期間中に仲介の依頼ができる不動産会社は1社だけで、自分自身で買主を探すこともできます。
専属専任媒介契約
契約している期間中に仲介を依頼することができる不動産会社は1社のみで、自分自身で買主を探すことは制限されてしまいます。
不動産会社については、不動産を実際に売却する手配をしてみなければ、信頼できる会社なのか判断ができません。
なので初めて売却する場合は1社のみに頼るのではなく、3社程度の会社と一般媒介契約を締結して、販売活動の実態を確認しながら１社に絞り専任媒介契約を締結することをお勧めします。
どこがいい？信頼できる不動産会社の見つけ方
一括査定サイトを使う
不動産を売却しようとしたら、大まかな売却価格を知る方法として、一括査定サイトを利用することがあると思います。
実際、一括査定サイトに登録している不動産会社は、サイト側が設定している、審査に合格した不動産仲介会社だけ掲載されています。
なので査定サイトを利用し、信用がある不動産会社を絞り込んでいきましょう。
自分の売却物件に合った不動産会社を選ぶには？
不動産会社でも、得意・不得意があります。
マンションが得意な会社、戸建てが得意な会社、土地が得意な会社など、それぞれ得意分野があります。
どの分野が得意な会社なのかは、取り扱っている不動産の数が多いかで判断すると良いと思います。
営業担当との相性も重要
不動産会社が信用できる会社でも、営業員の対応にはばらつきがあります。
そこで高額に短期間で不動産を売却するためには、責任を持って営業してくれる営業担当者と会うことも大事です。
売却理由別に不動産会社を選ぶポイントを紹介
不動産を売却する理由は色々あると思いますが、大きく分類すると、次の4つの理由です。
- 住み替えによる売却
- 転勤により売却
- 相続により売却
- 離婚により売却
これから売却する理由に合せた、不動産会社を選ぶポイントを説明します。
1住み替えによる売却
現在所有している不動産を売って、新しい不動産に住み替える場合は、売却と購入のどちらもできる不動産会社を選びましょう。
住み替えの場合には、売却と購入のタイミングを調整することも必要です。
売却を先行してしまい、購入できるまでの期間に時間が空いてしまうと、仮に住む場所を探す手間や費用が掛かります。
反対に住み替える不動産の契約が先になってしまい、売却までに時間が空いたら、早く売却しなければならない焦りから、判断にブレが起きる可能性もあります。
売却も購入も全て1社に依頼すれば、タイミング調整もできるので、納得のいく住み替えができます。
2転勤による売却
急に転勤命令が出て、不動産の売却で悩む方も少なくないと思います。
転勤前に売却ができれば、既存の住宅ローンと新居の家賃負担で住居費が二重に掛かることもないのでベストですが、現実は難しいです。
そこで、転勤後にも売却活動が続く可能性があるので、転勤先でも対応してもらえる全国展開している大手不動産会社に売却依頼することです。
3相続による売却
相続による場合は、最初に相続の手続きをする必要があり、他の売却よりも手続きが複雑になります。
そこで不動産を売却するノウハウだけでなく、相続登記をして売却するまで一括で対応できる不動産会社に依頼することが大事です。
4離婚による売却
離婚により不動産を売却することも考えられることです。
査定を受けた価格で住宅ローンを完済できるかによって、売却する手法が変わります。
住宅ローンを完済できるのならば、普通の不動産却になりますが、住宅ローンが完済できない場合には、任意売却という売却をする必要があります。
任意売却って？
任意売却で売却できる場合、売却価格で完済できないローンの残債は、債権者である金融機関と相談して分割などの方法で返済する方法を検討する必要があります。
任意売却は、金融機関と交渉することが必要になりますので、経験が豊富な不動産会社を探すことが大事です。
要注意！悪質業者の特徴・見分け方
不動産会社の数は約12万社以上あり、毎年数百の業者が業務停止や免許取り消し処分を受けています。
そのような悪質業者に関わらないよう、不動産会社に定期的に売却状況を確認することが大事です。
売却活動を行っているか
購入希望者に物件を見てもらうには、宣伝活動をきちんとする必要があります。
- 不動産ポータルサイトに掲載する
- チラシのポスティング
- 新聞広告
- レインズと呼ばれている物件情報登録システムに登録する
- オープンハウスの開催など
このような売却活動がされているかチェックしてください。
不動産会社が手数料の両手狙いで情報を遮断することも
不動産売却で仲介する会社の報酬は、成功報酬が成約した時の仲介手数料だけです。
そこで自社で買主を探せば、売手側と買手側の両者から、仲介手数料を受け取れます。
また悪質な業者は、自社で両手を受け取るために、他の仲介業者から問い合わせがあっても商談中と嘘をつくことがあります。
囲い込みをされた場合には、売却までの期間が伸びてしまい、最終的に売れ残りで値下げをすることになるリスクがあります。
これを確認するためには、買主を装い、不動産会社に該当物件の問合せすることで確認できます。
まとめ
不動産を売却する際に不動産会社を探す方法を紹介しました。
早く、高い金額で売却するには、安心して依頼できる不動産会社を探し出すことが大事なことです。
最初は一括査定サイト等を活用して、自分が安心して信頼できる不動産会社を選んでください。
この記事を参考にして頂き不動産会社選びが上手く行くことを祈っています。
