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家を売るときにかかる税金|知っておきたい確定申告と節税方法

 

家を売ったら税金がかかるの?

 

節税しないといけない?

 

家を売る時には大きな金額が動くので、「税金も高額かもしれない」と不安な方も多いのではないでしょうか?

 

実は家を売る時には、課税対象になる項目がいくつかありますが、個人が家を売る分には高額納税の心配はありません

 

この記事では、不要な出費をできる限り抑えて節税するためにも、家を売る時にかかる税金はどんなものいくらくらいなのかを紹介していきます。

家を売る時にかかる税金

家を売る時には登記すること・契約書の作成することが必須で、税金も支払わなくてはいけません。

 

 

また、家を売って利益が出た時にも、売るときとは異なる種類の税金を支払わなくてはならないので、これもチェックしていきましょう。

 

印紙税・登録免許税

家を売却する時には契約書を作成し、所有者移転登記をします。この2つの手続きに、それぞれ税金がかかります

 

 

印紙税と登録免許税、それぞれ順番に見ていきましょう。

 

1印紙税

家を売る時には、買主と売主の間に不動産会社を通して、売却の契約書を作成します。

 

金額が記されている契約書なので、その取引額に応じた収入印紙を貼ることになります。

 

この収入印紙の金額が、そのまま印紙税となります。

収入印紙 国税庁

 

また納税の方法としては、国税で直接金額を収納し、税印を押すことでも収入印紙の代わりになりますが、収入印紙を貼り付ける場合は消印された時をもって、納税完了となります。

 

印紙税額一覧

印紙税 税率

 

2登録免許税

登録免許税は、所有者移転登記の時に支払わなくてはならない税金です。

 

所有者移転登記とは

家を売るときに、元の所有者である売主から買主へと所有権が移転することを登記します。
家を含めて土地など不動産の権利を証明するには登記が必要で、この手続きには登記費用がかかります。

登録免許税は、住宅あるいはその土地の固定資産税額に応じて税率が変わります。

 

 

ただし、登記申請の際に発生する税金なので、そのまま登記を依頼している司法書士に計算や支払いを任せることもできます。

 

譲渡所得税

家を売った時に、利益が出ることがあると思います。

この利益のことは「譲渡所得」と言われ、住民税・所得税の課税対象です

 

譲渡所得とは

家を売った金額から、家を取得することと家を売ることにかかった費用を差し引いて、家を譲渡するにあたってどれくらいの利益があったかという金額です。

 

一般的な居住用の戸建ての場合、経年劣化と耐用年数で減価償却が進むので、買った時より高く売れることは少ないかもしれません。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得金額=収入金額 −(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税(住民税+所得税)の税率は、先述の印紙税・登録免許税とは異なり、家の保有年数によって変化します

 

 

税率は5年を境に大きく変わりますが、これは短期で家などの不動産が売買が繰り返されるとき、地価や物価が大きく変動して経済を混乱させないための制度です。

 

譲渡所得税の税率

 所得税 住民税
短期譲渡所得(5年以下の時) 30% 9%
長期譲渡所得(5年を超える時) 15% 5%

 

期間限定で「復興特別税」が加算!

譲渡所得税には2037年12月31日まで復興特別税が加算されます。

 

 

この復興特別税は2011年の東日本大震災の復興財源確保のため、所得税に2.1%上乗せされます

 

 

したがって、実際の税額は2037年末まで、所得税×復興特別所得税で計算されることになります。

 

家を売った時の税金計算例

譲渡所得税を実際に計算してみましょう。

 

 

所有機関によって税額にはどのくらいの金額の差が生まれるでしょうか?

長期譲渡所得税と短期譲渡所得税

譲渡所得税 計算例

 

上の図を見ると、5年を境に数百万円も税額に差があることがわかりますね。

 

ここで気をつけておきたいのが、家を所有していた期間の計算方法です。

 

譲渡所得税率を決めるときには、家など不動産を取得した日から、売却した年の1月1日をもって所有期間として計算することになっています。

 

譲渡所得税を決める所有期間の計算例

譲渡所得税と所有期間

図のように実際は5年間を超えて家を所有していたとしても、短期譲渡所得として計算されるケースもあるので要注意です。

 

家を売った時の確定申告

家を売る時は、確定申告が必要です。

 

家を売って、利益が出た場合には譲渡所得税を納めなくてはいけません。

家を売るときの確定申告

反対に家を売って損をした時でも、確定申告は損益通算をして節税するために必要な手続きです。

ここからは、確定申告の時期と方法を説明していきます。

 

家を売却後の確定申告の申告期間は?

家を売ったときに譲渡所得税などを納めたら、まず確定申告が必要です。

 

申告期間は、家を売った年の翌年2月16日〜3月15日までの期間です。

 

確定申告の記入

 

この申告期間を遅れてしまうと、延滞や無申告と見なされてしまい、罰則金が発生することがあります。

 

確定申告の方法

確定申告は税務署で記入用書類を受け取るか、もしくは国税局のホームページから必要書類を作成することができます。

 

確定申告書等作成コーナー

確定申告書等作成コーナー

 

国税局HPの確定申告書等作成コーナーで作成した書類は、Webや郵送でも提出することができます。

 

 

また確定申告書を作成する上で大切になるのは、記入する数字の根拠です。

 

家をどれくらいの金額で購入し、いくらで売却したのか?

 

ということを示すために、準備する書類がいくつかあります。

 

確定申告に必要な書類

  • 売買契約書
  • 不動産会社や司法書士に支払った報酬の領収書
  • 登記などの諸費用の領収書

これらの書類はいずれも、購入時と売却時にそれぞれ発行されるものです

 

両時点で作成されたものを両方用意し、記載されている金額の差額で損益がわかるように準備しておくことが必要です。

 

【節税対策】家を売る際にかかる税金を安くする方法

経年劣化や耐用年数の経過とともに、減価償却されていくのが建物です。

 

 

なので、戸建など価値の下がりやすい居住用の不動産多額の税金がかかるように制度はつくられていません

 

万が一「家を売る際にかかる税金が高い」と思った時は、特別控除の対象になっていることがあるので忘れずに確認しておきましょう。

 

譲渡所得税の特別控除

土地や家を売る時には、事例によって譲渡所得税が特別控除の対象となる時があります。

 

譲渡所得税の各種特別控除

  1. 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  2. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

居住用財産の売却時にされる特別控除額3,000万円を例にあげると、以下のように計算することができます。

 

特別控除が適用される場合

特別控除と譲渡所得の計算

 

図のように3000万円の特別控除とは、譲渡所得税額からの引き算ではありません。

課税対象となる譲渡所得から控除額を差し引いて、税額を計算することになっています。

 

特別控除の計算方法

(譲渡所得ー特別控除額)×住民税・所得税・復興特別税

 

特別控除が適用された部分の所得には税金がかかりません。

 

10年を超える長期譲渡所得税

先述の通り、譲渡所得税は5年を境に税率が下がります。

 

しかし、10年を超えて所有していた家などの不動産を売却するときはさらに税率が下がります。

 

譲渡所得税率(所得税+復興特別所得税+住民税)

短期 長期
所有期間 5年以下の場合 5年を超える場合 10年を超える場合
税率 39.63% 20.315% 6000万円以下の部分:14.21%

6000万円を超える部分:15.315%

 

ただし、表の税率は居住用の不動産を売却した場合の税率です。

 

10年超えの譲渡所得税

譲渡所得税 10年超え

 

 

その差額から360万円以上安くなっていることがわかります。

 

譲渡損失の損益通算

家を売って損をすること譲渡損失と言います。

 

不動産売却においての”損”とは「売却した収入金額が取得費を下回ること」です。

 

 

以下の図のように、家を売ることで、減価償却や売却のためにかかった手数料と差し引きして、取得費の元が取れないということですね。

 

譲渡損失と損益通算の例

損益通算 節税

 

じゃあ、損益通算とはなんのことなの?

 

損益通算とは

投資や売買で出た損失をそのほか給与所得などを合計して、課税対象所得にできる制度です。

 

損益通算の計算方法

(譲渡所得を除く)所得ー譲渡損失=課税対象所得

つまり、譲渡損失が出た分、そのほかの所得にかかる所得税も軽減することができます

 

損益通算は確定申告の内容に基づいて行うこと、一部特別控除とは併用できません。

 

3年間の繰越控除

上記の損益通算をしても譲渡損失が清算できないときは、3年にわたって控除を繰り越すことができます

 

 

ただし、この時に注意が必要なことがいくつかあります。

 

繰越控除の適用条件
  • (5年を超えて所有した家の)長期譲渡所得であること
  • 売る家が居住用の財産であったこと
  • 家の譲渡が居住用として使われなくなって以降3年を経過した年の12月31日までであること

 

まとめ

家を売る時の税金はたしかに種類がいくつかあり、金額の計算や確定申告についても面倒な手続きが多くあります。

 

 

ですが、不動産会社や司法書士に依頼して手続きを進めていくこともできますし、知識は必要ないように思われるかもしれません。

 

けれども税金の仕組みについて調べておけば、税率の変わるタイミングや売り出しの時期などを有利に進めることもできると思います。

 

家を売るときの税金のチェックポイント

  • 個人が住むため(居住用)の家には、それほど高額の税金がかかることは考えにくい
  • もし税金が多額になってしまっても、特例として控除できる可能性が高い

査定結果や売る値段などと一緒に、税金をいかに安くできるかについても考えてみてください。