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家の売却にかかる手数料はいくら?不動産と仲介手数料の仕組み

 

家を売りたいけど手数料ってどのくらい?

 

家を売却時の手数料はけっこうかかるのかしら?

家を売却しようとすると、不動産会社や司法書士に支払う手数料がかかります。では、家を売るにはどのくらいの資金を準備しておくべきでしょうか?

 

この記事では家を売却する際に、どんな時に手数料が発生するのか手数料を含む必要なお金はどれくらいかをご紹介します。

 

 

家の売却を不動産会社に依頼したら仲介手数料がかかる!

家を売却するとき、殆どの人が不動産会社に売却の仲介を依頼することになると思います。

 

 

そしてその場合、家の売買価格に応じた仲介手数料が発生します。

 

仲介手数料はどのように決められるの?
仲介手数料は取引額×3~5%×消費税+6万円の式で計算されます。

 

この不動産会社へ支払う仲介手数料は言い値ではなく、宅地建物取引業法によって上限が定められています。

家の売却にかかる仲介手数料の上限

家の売却にかかる仲介手数料の上限は、以下のように決まっています。

取引額 報酬額
200万円のとき 取引額×5%
200万円を超えて400万円以下のとき 取引額×4%
400万円を超えるとき 取引額×3%

 

取引額に対するパーセンテージは表の通りですが、実際はこれに、消費税と調整金額上限の6万円がかかることもあります

 

したがって、実際に手数料を支払うときの計算式は下記のようになります。

 

取引額が1,000万円の場合
(1000万円×3%+6万円)×消費税10%=39万6千円

ここまで見ていくと、手数料が取引額に応じたパーセンテージで計算されることには違和感がないですよね。

 

でも「+6万円」とはなんの金額なの?
実はこの「+6万円」にはきちんとした根拠があり、法定の手数料上限に基づいて金額ごとに計算したときのズレを修正するためにあります。

例:取引額が1,000万円の場合

仲介手数料 6万円とは

 

上の図のように、200万円・400万円と区切って仲介手数料の計算をしたときに、一括で大きい金額を3%とくくると生まれる金額のギャップを補うために設定されているのが、「+6万円」という金額です。

 

なお、あくまでもこれらの計算は上限なので、仲介手数料は不動産会社によっては割引無料のサービスがあります。

仲介手数料を安く済ます方法については、以下の記事を参考にしてみて下さいね。

 

 

手数料以外にも!家の売却時に必ずかかる税金

次に、仲介手数料とは異なりますが、家を売却するときにかかる税金もチェックしておきましょう。

 

家を売却するときにかかる税金
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 譲渡所得税(住民税・所得税・復興特別税)

 

1登録免許税

登録免許税は、所有者移転登記にかかる税金です。

 

家を売却するときに、法務局に対して売主から買主に所有権が移ることを申請するための手数料と言えます。

 

登録免許税の税率

中古住宅の固定資産税評価額×2.0%

 

2印紙税

印紙税は、収入印紙の代金です。

 

家を売却するときに作る契約書に、取引金額に応じて貼る収入印紙の代金がそのまま印紙税です。

 

収入印紙の税率

印紙税 税率

 

3譲渡所得税

住民税・所得税・復興特別税をまとめて、譲渡所得税と言います。

 

家を売却するときは税制上、家の売却価格から購入代金や売却の準備費用を差し引いた額の利益が「所得」として、課税対象になります。

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

 

つまり、家を譲渡したときの所得にかかる住民税・所得税なので、譲渡所得税としてまとめて言います。

 

また復興特別税は、東日本大震災の復興支援のために、2037年12月31日まで住民税と所得税に上乗せされる税金です。

 

譲渡所得税の計算例

譲渡所得税 計算例

 

譲渡所得税は家の所有期間によって税率が下がり、各種控除で節税できる場合もあります。

 

マイホームの場合は、譲渡所得税が3000万円まで控除されるケースもあるので要チェックです。

家を売却するときの税金については、こちらの記事でより詳しく取り上げています。

 

家の売却時には「司法書士に支払う報酬」も必要?

家を売却するとなると、登記などの法的な手続きを必要とします。

 

 

自ら書類を用意して役所に行くというのは、なかなかの手間がかかりますよね。

 

 

そこで代わりに手続きを行ってくれるのが、司法書士です。

 

なのでもし司法書士に依頼する場合、彼らへの報酬をどのくらいを用意しておくべきなのか、最後に説明していきます。

 

抵当権抹消登記を依頼するとき

住宅ローンなどで売却する家が担保になっているとき、抵当権抹消登記をする必要があります。

 

抵当権抹消登記とは

住宅ローンの担保として抵当権設定された建物が、ローンの完済や買い替えに伴って抵当権を抹消する手続きのことです。

自ら登記所で手続きを済ませることもできますが、不動産の取引の場面では納税や登記などやらなくてはいけないことが多いので、まとめて司法書士に依頼することをオススメします。

 

抵当権抹消登記

 

そして依頼した場合の司法書士に支払う報酬の相場は、10,000円程度です。

 

抵当権抹消登記申請書

抵当権抹消登記 申請書

 

これに加えて、登記にかかる登録免許税事後謄本の取得費がかかります。

登録免許税自体は土地と建物で一律1000円ずつ、事後謄本は600円で取得することができます。

 

そのため、合わせて1万数千円程度の費用がかかります

 

ですが、なぜ抵当権抹消登記が必要なのでしょうか?

その理由は、2つあります。

1住宅ローンを完済しても抵当権はそのまま

家や土地を住宅ローンの担保に設定すると、支払いが終わっても自動的に抵当権が抹消されるわけではありません

ローンを支払い終えると、完済を知らせる書類が金融機関から届きます。

 

これを持って住宅ローンの完済と抵当権が必要なくなったことを正式に申請して、初めて抵当権が抹消されます

 

2抵当権抹消登記を済ませないと家の売却ができない

家を売却して所有権が売主から買主に移る時は、家がローンの担保のままということは当然あり得ません。

 

 

ローンが完済していることを抵当権抹消登記をして、初めて買主に示すことができます。

 

 

抵当権抹消登記をしていないと家を売却することができないので、必ず済ませておく必要があるんですね。

 

所有者移転登記を依頼するとき

不動産を売却すると、所有者が買主から売主へと代わります。

 

これを法務局へ申請することを所有者移転登記といい、手続きを司法書士へ依頼した場合は報酬が発生します。

 

所有者移転登記申請書

所有者移転登記 申請書

 

相続や贈与と異なって、家を売却するときは売主と買主が親族などの親しい間柄ではないことが想定されるので、間を取り持ってくれる不動産会社や司法書士を利用することになるでしょう。

 

所有者移転登記にかかる費用は、司法書士への報酬登録免許税です。

所有者移転に関する登録免許税については上記の通りで、司法書士の報酬相場は5~10万円程度であることが多いようです。

 

まとめ

家を売却すること自体は金額の大きな取引ですが、不動産会社の仲介手数料は事前に知ることができるので、余裕を持ってお金を準備することができます。

 

 

司法書士への報酬や登録免許税なども、数万円程度で収めることができると分かりましたね。

 

マイホームの売却の場合は、特別控除を受ければ所得税・住民税も安くなるので、減価償却が進む前に一度査定してみるのもいいと思います。

 

家だけではなく、マンションや土地も含めた不動産売却にかかる諸費用については、以下の記事でも紹介しているので参考にしてみて下さい!