マンションを売却する流れや仲介手数料に関してお困りですか？
当記事では、ローンが残っているマンションの売却方法や、1分で覚えることができる仲介手数料の計算方法など
マンション売却価格相場や高く売る秘訣を徹底解説しているので、是非ご一読ください！
目次
マンション売却時の手数料の種類・相場とは？
マンションを売却時に不動産会社に払う手数料として、仲介手数料があります。
では、その仲介手数料はいくらかかるのかを解説していきます。
マンション売却時の仲介手数料とは、いくらかかるのか。
マンション売却時にかかる仲介手数料の計算方法は下記です。
これが、仲介手数料の価格です。電卓を使えば1分もかからず計算することができます。
まず「仲介」と「買取」に関して解説
「仲介」と「買取」とは、不動産の売却形態のことを指します。
ここでは、簡単にこの二つの特徴を解説していきます。
仲介とは
「仲介」とは、売主と買主を不動産会社が繋いで売却の手伝いをしてくれるという売却形態です。
売却されるまでの期間が比較的長いが、価格は高く売れることが特徴です。
買取とは
「買取」とは、売主から直接会社が不動産を買い取るという形です。
不動産を売却するまでに時間がかからないのがメリットな反面、「仲介」に比べて6~7割ほどの売却価格となってしまいます。
「買取」と「仲介」の違いは？
マンション売却をする方法として「買取」と「仲介」があります。
簡単に説明すると「買取」は、売却代金が安くなってしまう代わりに、売却までの時間がすごく短く済みます。
反対に「仲介」は、時間はかかってしまうけど買取より大きな金額を得ることができます。
基本的には、仲介を検討している方が多数派でしょう。
マンションを高く売りたいなら、まずどうすべき？
マンションを高く売りたいなら、まずはマンションを高値で売る方法を知るべきです。
最初に、マンションを高く売る方法として、
- マンションが高く売れる時期
- マンション売却の流れ
- マンションの売却方法
の３つを紹介していきます。
マンションの売り時はいつ？
マンションの売買件数が増える不動産業界のピークは3月です。
日本では年の変わり目は4月ですので、1〜3月が最も不動産の購入を検討している人が多い時期になります。
マンション売却の流れとは
マンション売却の流れは、大きく分けて6つあります。
| 1.売却に関する情報収集 | マンションの相場を調査したり必要な書類を調べる。 |
| 2.査定 | 不動産会社にマンションの金額を査定してもらいます。 |
| 3.不動産会社との媒介契約 | どの会社に売却を依頼するかを決定します。 |
| 4.売却活動 | 不動産会社に購入相手を見つけてもらいます。 |
| 5.決済、引き渡し
|
買い手にマンションの代金を払ってもらい、登記を登録して、マンションを引き渡します。 |
| 6.確定申告 | 売却の翌年の２月１６日から３月１５日の間に確定申告をします。 |
この中でも非常に大切なのは3番の「不動産会社との媒介契約」です。
その理由は、不動産会社によって、見積もり金額が大きく変わってしまうことがあるからです。
なお、売却活動では、売主の行動も非常に大事になってきます。
ローンが残っていてもマンションは売れる？
結論から言うと、ローンが残っているマンションの売却は可能です。
ここでは、マンションのローンが残っている人に向けて、
- マンションの売却代金でローンの完済ができる場合
- マンションの売却代金でローンの完済ができない場合
の２パターンについて解説していきます。
注意が必要なのが、残債（ローン）のある場合、抵当権というものを抹消しなければいけません。
抵当権を抹消するタイミングは住宅ローンを完済したあとです。
マンションの売却代金や自己資産などで住宅ローンを完済した後、銀行から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取って、司法書士の方に抵当権抹消手続きをしてもらいます。
では、マンション売却のパターンを2つに分けて解説していきます。
マンションの売却代金でローンの完済ができる場合
売却代金でローン返済が可能な場合、つまりは売却代金が残りのローンの金額を上回る場合は、
その売却代金で残りのローンを完済しマンションを引き渡すことになります。
ここで大事になってくるのが、後に手順を紹介する不動産会社選びです。
もし、不動産の売却代金が買った時を上回っていた場合、その利益分だけ譲渡所得税がかかります。
例えば、もともと3000万円で買ったマンションを4000万円で売ったとしたら、差額の1000万円だけ譲渡所得税がかかってきます。
利益が3000万円までなら特別控除を受けることが可能！
売却した不動産が居住用である場合、不動産譲渡所得税の特別控除を受けることが可能です。
また、この特別控除は3000万円まで受けることができます。
つまりは、2000万円で買った物件を売る場合、その物件の売却額が5000万円を超えない限り、不動産譲渡所得税の特別控除を受けることができます。
利益が大きい場合でも、3000万円分は特別控除が受けられます。税金がかかるのは、3000万円を超えた分だけです。
マンションの売却代金がローンの返済に足りない場合
この場合、３つの手段があると思って下さい。
1残債分を自己負担する
売却代金で返済しきれない分を、自分の預貯金などで負担をして売却するという形です。
いくつもの会社に査定を受けるも全て残債の金額より低かった場合、このような選択となることが多いでしょう。
2買い替えの場合、新たなローンに古いローンを組み込む
マンションを買い換える際に、足りない分を新しいローンに組み込むという手段です。
新居のローンに残債分を組み込みます。この場合、「住み替えローン」というものを使います。
３任意売却する
最終手段となるのが、任意売却です。
ただし、停滞が続き過ぎてしまうと、マンションは強制的に競売にかけられてしまい、通常よりも低い価格で売却されてしまいます。
マンションを高く売りたい人のための不動産会社選び
マンション売却では、不動産会社選び次第で、売主に大きな利益を残せるかそうでないかが左右されます。
なのでここでは、
- 最もあなたのマンションを高く売るための不動産会社の選び方
- 一括査定サービス
について解説していきます。
不動産会社の仲介はマスト！
マンションを売却する際、仲介手数料をケチって不動産会社を使わないという手段はおすすめしません。
もし個人で取引をした場合、その取引間でトラブルにあった場合なども個人間で解決しなければならないからです。
不動産に関するトラブルは、長期の係争事件などに発展することも珍しくありません。
これは、不動産の取引では非常に大きなお金が動くからです。
また、瑕疵（かし）が発覚することも多々あります。
この場合、売主が瑕疵（かし）担保責任を負わなければならなくなり、損害買収の請求や契約の解除といったケースに発展してしまうこともあります。
不動産会社はそういった事例を多く見てきているので、事前に色々なことの対処をしてくれます。
保険をかける行為だと思って、不動産会社に仲介を依頼するのが良いでしょう。
最もマンションを高く売れる不動産会社の選び方とは
1複数の会社に査定を申し込む
マンションを高く売るためには、複数の会社に査定を申し込んでください。
何度もお伝えしているように、不動産会社選びが最も大事です。
2一括査定サービスの利用する
一括査定サービスとは、複数の不動産会社に自身の不動産の査定を依頼できるサービスです。
マンションを高く売るために自分でできる4つのこと
最後に、マンションを高く売るために自分でできることをまとめてみました。
マンションを売る際、全てを不動産会社任せにするのはおすすめしません。
ここで紹介する、
- インターネット広告用の写真を撮る
- 物件を綺麗にしておく
- 内乱でおもてなしする
- まめに進捗確認をする
を実施し、マンションをなるべく早く・高く売却できるようにしましょう。
インターネット広告用の写真を撮る
マンションを売る場合には、不動産会社の広告をうまく利用することが非常に大事になってきます。
広告は、営業です。先ほど、優秀な営業マンを捕まえることが大事ですと言いましたが、売主の行動も非常に重要です。
写真を多く取っておきましょう。
不動産の買主は、閲覧している不動産に関して、写真が多ければ多いほど信頼をおく傾向にあります。
できる限り良く、全体を見せられる写真を用意しておいてください。
物件を綺麗に掃除する
「浴室」「洗面台」「トイレ」「キッチン」「レンジフード」あたりをしっかりと掃除してください。
「写真を取る」と言っても、物件自体の状態が良くなければいい写真は取れませんし、内覧の際にも物件に対して好印象を与えることはできません。
綺麗か汚いかは、非常に重要なポイントと言っていいでしょう。そこで物件を決める買主も多く存在します。
業者などに頼んで、水回りなどを中心に清掃を終えてしましましょう。
部屋をいかにすっきりと見せられるかを考えよう
部屋のクリーニングが終わったら、いかに部屋を綺麗に見せられるかを考えましょう。
内覧者は、物件を広いか狭いかで見ています。
もちろん事前に部屋の間取りは抑えてくるでしょうが、内覧の際に「狭い」と思わせてしまっては元も子もありません。
いかに綺麗に見せられるか、いかに広く見せられるかを良く考え、これを機に、思い切っていらない家具などは捨ててしまいましょう。
内覧でのおもてなしに備えよう
大事なのは、あなたもセールスマンであるということです。内覧の際には、うまくマーケティングを行ってください。
すべきことは次の３つです。
- スリッパを用意する
- 換気をする
- 全ての電気をつけておく
特に、換気をすることはすごく重要です。
なんども言いますが、内覧者は「綺麗」か「汚い」かを気にしています。そして、匂いはそれの重要な要素です。
当日は窓を全開にしていても良いでしょう。
不動産業者にマメな進捗確認をしよう
セールスマンへのマメな進捗確認は、すごく大切です。
「ちょっとうるさい依頼者だな」と思われるくらいで構いません。週に一度ペースで、進捗確認をするようにしましょう。
やはり、最初のうちは熱があっても、時間が経つにつれその熱が冷めてしまう営業マンがいるのも事実です。
より儲かりそうな案件に気持ちが移動してしまう場合も多々あるでしょう。
まとめ
あなたのマンションを高く売りたいなら、まず複数の不動産会社にマンションの査定をしてもらって相場を知り、会社を選んで下さい。
そこで良いセールスマンについてもらえるかどうかで、販売価格が上下します。
また、物件のクリーニングを業者に頼みましょう。内覧者は、「綺麗」か「汚い」かをよく見ています。
水回りを中心に、しっかりと清掃をして下さい。
忘れてはいけないのは、あなたもセールスマンであるということです。
内覧でどれだけその物件を良く見せられるかが大切です。
内覧者にスリッパを用意して、換気をし、部屋を明るく見せるなど工夫してみましょう。
