【不動産売却の査定方法】前準備や業者によって価格が変わる理由とは？

不動産を売却する前に査定に出す必要がありますが、初めての人にとっては査定の方法なんてわかりませんよね。

ですが、不動産の査定の方法さえわかればスムーズに売却まで取り掛かることができます。

この記事を読めば、不動産を査定に出す方法から、査定前に準備しておきたい書類や確認事項までわかるようになります。

当記事では、不動産売却におすすめな大手の仲介業者もご紹介していますので、不動産売却が初めての方、不動産を査定に出したい方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の査定とは？

仲介業者を使って不動産を売却する場合でも不動産会社に不動産を買取を依頼する場合でも不動産の査定は必要です。

仲介で売る場合にも査定が必要なことは意外かもしれません。

しかし、仲介でも不動産業者は不動産を売却する必要があるため、不動産を妥当な価格に設定する必要があるのです。

売主はまず、不動産会社に査定を依頼します。それから、査定額が合意に至った業者と媒介契約を結ぶことになります。

契約後は、仲介業者と共に売主が不動産の売価を決定。

売価に対して、買主がさらに交渉をし、成立したものが最終的な売却額になります。

売却活動を共に行なっていく仲介業者を選ぶのもこの段階です。知識を蓄えてしっかり対策したいところ。

不動産査定 有料・無料の違い

不動産査定を調べる中で、査定にお金がかかるケースがあるという情報を耳に挟むことがあるかもしれません。

実は、不動産の査定は、不動産業者による「不動産査定」と、国家資格を持った不動産鑑定士の「不動産鑑定」など種類があります。

有料となるのは、専門の国家資格を有した鑑定士が必要な「不動産鑑定」。

不動産鑑定により作成された鑑定書は、裁判所と税務署への証拠としての役割を持ちますが、法人の不動産売買でない場合は、不動産業者の査定で問題ありません。

不動産売却！査定の種類

返答までの時間が早く、最短で1時間程度で終わるので、多くの不動産会社に査定依頼することができます。

訪問査定

建物から環境までを確認し、数日を使って査定するため、時間はかかりますが「簡易査定」でわからない不動産状況を考慮して査定するので、「簡易査定」よりも正確です。

オンライン不動産査定サービスとは

かつて、不動産の査定は簡易査定といえど、見積もりを出すためには電話をかけ、返事を待つ必要がありました。

今では、売却の検討段階で、軽く査定額を知りたい、という時でも業者に掛け合わず簡易査定を行うことが可能です。

特に、インターネットの発達により複数社に同時に申し込むことができるようになった一括査定は最近注目されています。

一括査定サービス

一括査定の仕組みは、マーケティング力のあるサイトに不動産会社が登録し、サービス料を不動産会社がサイトに支払うというもの。

メリットとしては、複数の業者から一度に査定額を聞けるため、売却先を選ぶことができる点。

デメリットは、一括査定を依頼された業者から営業の連絡が来ること。

匿名不動産査定サービス

あくまで参考程度の価格を提示したり、登録された物件以外は査定できない、という感じで、不動産業者の査定ほど正確ではないのがデメリット。

AIを用いた本格的な査定で評判が良い「Howma」のようなサービスもあります。

不動産売却の査定方法の種類

不動産の査定は、実は査定に明確な根拠を明らかにすることが法律によって義務とされています。

したがって、不動産会社が売主に知らせる査定価格には一定の法則に基づいています。

不動産会社の査定方法の一つとして定められているのが、不動産流通推進センターの策定した価格査定マニュアルです。

価格査定マニュアルには、不動産の種類に応じて、次の3つの種類の査定方法があります。

業者によって不動産価格の査定額が変わる

マニュアルがあるといっても、査定する業者により査定額は変わってきます。

例えば広い土地ほど売りにくいので流通性比率が低くなったり、希少な土地だから流通性比率が上がる、という一種の査定です。

これらは査定する業者によりますので、業者によって不動産の査定額が変わる理由にもなります。

取引事例比較法

「取引事例比較法」は、類似条件の不動産の事例を元に査定する方法。

査定する不動産（査定地）と類似する過去の成約事例（事例地）を照らし合わせ算出します。

具体的な計算方法は以下の通り。

取引事例比較方は、「同じような事例を元に計算する」という性質上、マンション・住宅地の査定に使用されます。

原価法

「原価法」は、建物の“現時点で新築したと想定した場合の価格”から、“築年分の値引き”を行って価格を求める方法。

対象の不動産の再調達原価（仮に今新築した場合いくらになるか）を割り出し、再調達原価から、原価修正（築年数分の価格の低下割り引くこと）をして計算します。

収益還元法

収益価格を求めるのには、「直接還元法」「DCF法」のふた通りがあります。

直接還元法は不動産を長期保有する場合、DCF法は不動産の証券化の際に直接還元法と合わせて検証に使用されます。

不動産売却の査定前の準備と確認事項

不動産査定をスムーズに進めるためにも必要になってきますので、一つずつ確認していきましょう。

不動産査定前に準備しておくべき必要書類

以下でご紹介する書類を準備しておけば、スムーズに査定を依頼することができますよ。

査定を依頼する時に、書類がきちんと揃っていればその分しっかりとした査定を出してもらうことができます。

不動産査定前の確認事項3つ

それぞれ紹介していくので、一つずつみていきましょう。

1一戸建てや土地を査定に出す場合、境界線を確認

一戸建てや土地を査定に出す場合、境界線が明らかになっているかをしっかりと確認しておきましょう。

一戸建てや土地の売買の場合、境界線が明確になっていないが為にトラブルに発展するケースは少なくありません。

不動産を査定に出す前に、境界線がわかっていれば査定もスムーズに進みます。

2修繕が必要な箇所はないか、不具合はないか

修繕が必要な箇所と不具合がある場合、不動産業者に伝える必要があります。

修繕が必要だったり、不具合がある場合は、修繕すれば改善されるのかどうかも把握しておく必要があります。

修繕箇所や不具合があることをわかっていながら、不動産業者にそのことを伝えないという行為は、行なってはいけません。

あとあとトラブルに発展する可能性があるからです。

3クリーニングが必要かどうか

クリーニングが必要となる場合、不動産業者にどのくらいの費用で行うのがベストか相談するようにしましょう。

不動産売却でおすすめの大手仲介業者

不動産は扱う金額が高額ということもあり、ユーザーが特に評判を調べる業界。

むしろ今では、サービス面でどのように他社と差をつけるかを競っている状況です。

そこで今回は、おすすめの大手仲介業者を紹介します！

住友不動産販売

住友不動産販売は、全国に268店舗展開する大手不動産仲介会社。

特徴は、仲介取引の始まりから終わりまでを一人が担当するという「マンツーマン営業体制」。

広告戦略を始め契約、引渡し、アフターフォローなどを担当ごとに分業せずに一人で担当するため、まさにパートナーという関係性を構築するのが魅力。

三井不動産リアリティ

三井不動産リアルティは、業界最大手の仲介会社。

三井グループの総合力を最大限に活かしたネットワークと、3,000人を超える多彩な技能を持った人材が豊富なのが強みです。

仲介業者に安心感・安定感を求める方に特におすすめ。

小田急不動産

小田急不動産は小田急沿線に20店舗を構える鉄道系不動産仲介会社。

特徴は、鉄道を始めとする約100社から成る小田急グループの豊富なネットワーク。

不動産以外にも、業種を超えたサービスの提供を強みとしています。

小田急沿線の不動産売却をお考えの方には特におすすめ。

三菱地所ハウスネット

三菱地所ハウスネットは三菱地所グループに属する不動産仲介会社。

売買と賃貸両方を手がけていることが特徴で、さまざまなニーズに対応できる点が魅力です。

「家を売りたい人・買いたい人をつなぐ」ということを大切にしたサービスに力を入れています。

三菱地所ブランドというのも大きな魅力の一つ。

東急リバブル

東急リバブルは東急不動産ブループの大手仲介会社。

グループのネットワークを活かした強力な売却力が特徴です。

売却後の瑕疵対応も対応する「あんしん仲介保証」などのサービスも手厚いのが魅力。

また東急グループでもあるので、東急沿線の物件に強みがあります。

東急沿線の物件売却をお探しの場合は特に強みがありそう。

まとめ

不動産の売却において、不動産の査定は基礎を決める大切な部分。

また、この部分でいかに知識を蓄えたかは、今後の売却活動に対するアドバンテージとなりえます。

今回は、不動産会社に依頼する不動産査定の種類と、査定方法の種類、オンラインの不動産査定サービスについて解説しました。

これらの情報が売却をご検討中の方のお役に立てば幸いです。