マンション売却の費用を徹底解説。仲介手数料の計算方法や相場は?無料・半額になる理由や値引きの方法は?

マンション売却手数料_サムネイル

マンションを売却でかかる仲介手数料っていくらかかる?
マンション売却でかかる手数料を値引きする方法は?
マンション売却でかかる費用全般について知りたい
マンション売却でかかる費用を安くおさえる方法は?

マンション売却では避けては通れない、不動産仲介会社の利用と、それに伴う仲介手数料の発生。

また仲介手数料以外にも、マンション売却でかかる費用は様々です。

ただし、仲介手数料をはじめとしてマンション売却でかかる費用を安くする方法があるのをご存知ですか?

本記事では仲介手数料の相場や計算方法のみならず、仲介手数料を値引きするコツまで徹底解説していきます。

またマンション売却でかかる費用全般についてや、費用を安くおさえる方法についてもご紹介していきます。

マンション売却を考えている方、必見の記事です。

ぜひ最後までご覧ください。

仲介手数料の相場を見る

マンション売却の手数料
  • マンション売却でかかる仲介手数料は(売却額×3%+6万円)で求められる!
  • 仲介手数料の相場は、ほぼ法律で決められた上限価格に一致する
  • 仲介手数料は売買契約後に不動産会社への「成功報酬」として支払う
  • 仲介手数料「無料」は、危険な場合もある
  • マンション売却で利益が出た場合に払う税金には、控除や特例を使える
  • 手数料は値引きできるが、手数料を安くするより高値売却を優先しよう!

マンション売却でかかる費用の内訳|仲介手数料以外にかかる費用は?

マンション_売却_費用マンション売却でかかる費用は、一般的に売却額の5~7%と言われていますが、その内訳はどのようになっているのでしょうか?

マンション売却では、仲介手数料以外にも様々な税金などの費用がかかります。

費用の内訳は以下の通りです。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+6万円+消費税
印紙税 1000円〜6万円取引額によって異なる
登記費用 5000~4万円程度
譲渡所得税 短期所有:売却益×30.63%
長期所有:売却益×15.315%
住民税 短期所有:売却益×9%
長期所有:売却益×5%
復興特別所得税 譲渡所得税×2.1%
住宅ローン返済手数料金 5000円〜3万円
その他の費用 引越し費用、ハウスクリーニング代、敷地の測量費、建物の解体費など項目によって異なる

所得税・住民税・復興特別税は、売却益(譲渡所得)が生じた場合に納める税金であるため、売却益が出なかった場合、税金がほとんどかからないということもあります。

この表から、マンション売却の費用のうち、仲介手数料の占める割合が大きいことがお分かりいただけたかと思います。

なんで仲介手数料がこんなにかかるの?
仲介手数料の相場ってどのくらい?

次の章から、詳しく解説していきます。

マンションを売却した際にかかる仲介手数料はどのくらい?

マンション売却_仲介手数料

マンションを売却する際にかかる仲介手数料。

これは不動産会社を通して不動産売買契約が成立した場合に、仲介してくれた成功報酬として支払わなければならない費用です。

マンションを売却する際にかかる費用の中でも、大半を占める仲介手数料ですが、実は法律で上限が決められています。

ここでは、仲介手数料の計算方法のみならず、上限額や相場などを解説していきます。

マンション売却でかかる仲介手数料の計算方法は?

マンション売却でかかる仲介手数料の計算式は、一般的に以下の通りです。

仲介手数料の計算式

(売却額×3%)+6万円+消費税

例えば、2400万円でマンションを売却した場合、

(2400万×3%)+6万円+消費税10%

と計算でき、仲介手数料は85万8000円になります。

3%前後とはいえ、取引のスケールが大きいために、手数料は軽視できない金額だということがお分かりいただけたかと思います。

マンション売却でかかる仲介手数料の上限額

先に紹介した通り、仲介手数料は一般的に(売却額×3%)+6万円+消費税で求められますが、売買価格が400万円を下回る場合は、上限額が異なってきます。

売買価格に応じて、しっかりとチェックすることが大切です。

売買価格ごとの手数料の上限は以下の通りになります。

売買価格(消費税抜) 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%+2万円+消費税
400万円超の部分 取引額の3%+6万円+消費税

また、2018年1月1日から仲介手数料の料率が改正されたため、売買価格が400万円以下の場合、不動産会社は仲介手数料として最大18万円まで受け取ることができることになりました。

仲介手数料+現地調査等の費用相当額≦18万円
なぜ改正されたのか?
地方のマンションの場合、400万円以下など査定額が低くなってしまうことが多いです。

査定額が低いと、手数料の額もごくわずかになってしまいます。

また地方の場合、下調べのための交通費や調査費も高くつき、時間もかかってしまいます。

結果的に不動産会社にとって赤字になってしまうため、改正がなされたのです。

マンション売却でかかる仲介手数料の相場は?

代表的な売却価格に対し、かかる手数料は以下の通りです。

売却価格 仲介手数料(税込)
1,000万円の場合 36万6000円
3,000万円の場合 105万6000円
5,000万円の場合 171万6000円
1億円の場合 336万6000円

また慣習として、仲介手数料は売買契約時に50%、引渡時に50%を支払うことが一般的です。

マンション売却でかかる仲介手数料はなぜ支払う?

不動産会社と媒介契約を結んだ後、不動産会社は売却活動を行います。

媒介契約とは?

不動産会社に仲介を依頼する契約のこと。3種類に分かれる。

専属専任媒介契約 1社にしか依頼できない。自己発見取引は不可。
専任媒介契約 1社にしか依頼できない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 複数の不動産会社に依頼できる。自己発見取引も可能。

自己発見取引は、自分で買主を見つけて行う取引です。

物件の広告費や不動産物件情報サイトの掲載料、売却するマンションの調査費用や契約書作成費用、また購入検討者の物件見学の付き添いにあたっての人件費など、売却活動には様々な費用がかかります。

不動産会社は売買契約が成立した後に、「成功報酬」として仲介手数料をもらうことによって、その費用をカバーしているのです。

また裏返せば、仲介手数料は「成功報酬」であるため、売買契約が成立するまで、不動産会社は査定にかかった費用を請求できない、ということになります。

▼不動産に査定依頼をする際は一括査定サイトの利用がおすすめです!

不動産一括査定サイト_おすすめ_サムネイル 不動産一括査定サイトおすすめランキング10選|本当に評判の良いサービスを分析・徹底比較【2021年1月最新】

マンション売却で必ずかかる費用は?|仲介手数料以外に4つ!

マンション_売却_費用_仲介手数料以外

マンション売却では、仲介手数料をはじめとしてその他にも様々な費用がかかります。

ここでは、マンション売却時に必ずかかる費用について解説していきます!

マンション売却で必ずかかる費用
  • 印紙税
  • 登記費用
  • ローンを一括返済するためにかかる費用
  • 必要に応じた費用

マンション売却で必ずかかる費用①印紙税

不動産の売買契約書に必要額だけを添付し、納める税金のことを印紙税といいます。

収入印紙を購入して契約書等に貼付する事ことで、間接的に納税することになります。

印紙税の金額は取引額に応じて異なります。

また、平成26年4月1日から令和4年3月31日の間に作成された不動産売買契約書の場合、印紙税には軽減税率を適用することができます。

取引額に応じてかかる軽減税率適用後の印紙税は以下の通りです。

取引額 軽減税率
100万円以上500万円以下 1,000円
500万円以上1,000万円以下 5,000円
1,000万円以上5,000万円以下 10,000円
5,000万円以上1億円以下 30,000円
1億円以上5億円以下 60,000円
5億円以上10億円以下 16,0000円
10億円以上50億円以下 32,0000円
50億円以上 48,0000円
注意
印紙を貼らなければならないのにも関わらず貼っていなかった場合、3倍の額の過怠税が課されてしまうので、注意が必要です。

マンション売却で必ずかかる費用②登記費用(抵当権抹消・所有権転移登記)

登記簿と呼ばれる公の帳簿に不動産の所有者などに関する情報を記すことを、「登記」といいます。

不動産の売買契約が結ばれた後は、登記簿に記されている所有者の名前を売主から買主に変更しなければなりません。

この変更にあたってかかる登録免許税と、司法書士への代行手数料のことを、まとめて「登記費用」といいます。

登録免許税とは?

マンションを購入するために住宅ローンを借りる際、銀行はマンションに抵当権という担保権を貸し付けます。

この抵当権を抹消し、物件の所有者の変更登録を行うために登録免許税がかかることになります。

マンションの場合、土地と建物の両方に抵当権が設定されているため、約2000円の登録免許税がかかります。

ただし、抵当権抹消の手続きは司法書士に任せることが一般的であるため、その手数料を含めた場合は1~2万円かかる、と考えておくとよいでしょう。

マンション売却で必ずかかる費用③ローンを一括返済するための費用

売却するマンションにローンが残っている場合、ローンを一括返済する必要があります。

その際、各種金融機関に一括返済するための手数料を払わなければなりません。

ローンを組んでいる金融機関の金利が固定か変動か、また手続きの方法がインターネットか店頭かによって手数料は異なります。

手数料の相場はだいたい5000円〜3万程度ですが、必ず手数料がいくらかかるのか、自分で確認しましょう。

以下、代表的な銀行でかかる手数料です。参考程度にご確認ください。

三菱UFJ銀行 三井住友銀行
窓口 32,400円 21,600円
電話 21,600円 10,800円
ネット 16,200円 5,400円

マンション売却で必ずかかる費用④必要に応じた費用

マンション売却では、ここまでで紹介した費用以外にも、必要に応じて支払わなければならない費用があります。

例えば、マンションを売却した後に別の住居に引越しをする場合には引越し費用がかかりますし、マンションをキレイな状態にして高く売却したい場合はハウスクリーニング代などがかかります。

また他にも敷地の測量費、さらには建物の解体費などがかかる場合もあります。

引越し費用

引越し費用は、荷物の量や引越しの時期、移動距離によって大きく異なります

各社のHPをしっかりと確認しましょう。

費用のシミュレーションをおこなえる引越し業者のホームページもあるので、利用してみると良いでしょう。

ハウスクリーニング代

売却に向けて部屋の中を綺麗にしたい場合、ハウスクリーニングをするのがおすすめです。

部屋の広さや居住しているかどうかで費用は異なってくるので、各社のHPを確認しましょう。

以下、ハウスクリーニング代のざっくりとした相場表になります。

部屋の広さ 空室の費用相場 居住中の費用相場
1R・1K 18,000円〜21,000円 15,000円〜25,000円
1DK・2K 22,000円〜25,000円 28,000円〜32,000円
1LDK・2DK 28,000円〜31,000円 40,000円〜45,000円
2LDK・3DK 39,000円〜42,000円 50,000円〜53,000円
3LDK・4DK 42,000円〜45,000円 60,000円〜65,000円
4LDK・5DK 46,000円〜 65,000円〜

測量費

不動産を売る場合、買主から売却範囲の確認のために境界確認書や確定測量図を求められる場合があります。

土地の境界を明確にして境界紛争を防止したり、売買金額の確定を行うのが目的です。

仲介手数料には含まれず、完全な売主負担で払う費用となるので注意しましょう。

費用の相場は50万円〜100万円程度となっています。

解体費

戸建てを解体し、更地として売却する場合に必要になります。

解体する家の構造や建材によって費用は異なります。

頑丈で廃棄しづらい建材になればなるほど解体する費用は高額になるので注意しましょう。

以下、主な坪数の解体費用です。

木造 鉄筋コンクリート RC造
30坪 100~150万円 150~200万円 180~300万円
50坪 180~250万円 200~300万円 250~400万円
80坪 200~300万円 300~500万円 500~800万円

マンション売却で場合によってかかる費用

マンション_売却_費用_場合によってかかるマンション売却において、売却益(譲渡所得)が生じた場合には、以下の税金を納税しなければなりません。

マンション売却で場合によってかかる費用
  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

所得税・住民税は売却益(譲渡所得)にかけられる税で、復興特別所得税は所得税にかけられる税金となっています。

以下、各税金の計算方法や詳細について解説していきます!

▼先に売却益の計算方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

マンション_売却_税金_サムネイル 【計算シミュレーション付】マンション売却でかかる税金を徹底解説。使える控除や特例は?減価償却って何?

マンション売却で場合によってかかる費用①所得税

売却益にかかる税金で、確定申告で納税する義務があります。

税率は売却のタイミングによって異なります。

買ってから5年以内に売却した場合(短期所有)の税率は30%の税率5年以上に売却した場合(長期所有)の税率は15%となります。

注意
所有期間は、売却した年の1月1日時点でカウントされるので、気をつけましょう。

例えば2020年の5月にマンションを購入し、5年後の2025年の6月に売ったとしても、売却した2025年の1月1日時点ではまだ5年以下なので、短期所有としてみなされてしまいます。

マンション売却で場合によってかかる費用②住民税

譲渡所得税と同様、売却益にかかる税金です。

譲渡所得税の確定申告をしていれば、合わせて納税することが可能になります。

短期所有の場合は5%、長期所有の場合は9%の税率がかかります。

マンション売却で場合によってかかる費用③復興特別所得税

東日本大震災の復興財源を確保するための税金です。

2037年(令和19年)までに所得税を納める義務のある人が課税の対象となっています。

譲渡所得に課税される所得税に対して2.1%を乗じて納税します。

MEMO

譲渡所得そのままに対し2.1%乗じるのではなく、課税される所得金額に対して2.1%乗じる、という点を押さえておきましょう。

結果的に、長期所有の場合は0.315%短期所有の場合は0.63%の税率がかかります。

所得税・住民税・復興特別税の税率早見表

各税金の税率についてまとめると、以下の通りです。

項目 所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期所有 5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%
長期所有 5年超 15% 5% 0.315% 20.315%

マンション売却で費用を安く抑えるコツ3選【節税対策】

マンション_売却_費用_安くするコツ前章では、マンション売却で売却益(譲渡所得)が生じた場合に、税金がかかってしまうことを解説しました。

しかし実は、これらの税金には特例や軽減税率が用意されています。

条件さえ満たせば課税の負担を減らしたり、なくしたりすることが可能です。

以下、特例や用件について確認していきましょう。

3,000万円特別控除

売却するマンションがマイホームであった場合、譲渡所得から3,000万円まで課税対象から除外することができる特例です。

所有期間の長さは一切関係なく適応できます。

その他の適用条件に関しては以下の通りです。

3,000万円特別控除の要件
  • 自分が居住する家であること
  • 過去2年の間で3,000万円特別控除・買い換え特例・繰り越し控除の特例を受けていないこと
  • 収用等による特別控除など、他の特例を一緒に受けていないこと
  • 今は住んでいない家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 親族など特別な関係がある人に対して売っていないこと

不動産コンサルタント大友哲哉

こちらも自宅を売るときに税金が安くなる特例の中の1つです。確定申告が必要です。

10年超所有軽減税率の特例

10年超えて所有したマイホームを売却する場合は、軽減税率が適用されます。

3,000万円の特別控除との併用も可能なため、課税譲渡所得金額が3,000万円を超える場合は、軽減税率の特例の利用を検討すると良いでしょう。

ただし、軽減税率は譲渡所得の6,000万円以下の部分のみにしか適用されません。

6,000万円を超えた分については長期所有と同じ税率が課せられてしまうため、注意が必要です。

MEMO

売却益(譲渡所得)のうち6000万円以下の部分の税率…14.21%所得税10%+住民税4%+復興特別0.21%)

売却益(譲渡所得)のうち6000万円を超える部分の税率…15.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別0.315%)

また、10年超所有軽減税率が適用される条件は、以下のようになっています。

10年超所有軽減税率の適用条件
  • 売却した年の1月1日時点で、10年を超えて所有していること
  • 過去2年間でこの特例を受けていないこと
  • 買い換え特例や繰り越し控除の特例など、他の特例を一緒にうけていないこと
  • 今は住んでいない家を売る場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
  • 親族など特別な関係がある人に対して売っていないこと

不動産コンサルタント大友哲哉

自宅の売却は営利目的ではないので、税金はなるべく安くなるようにいくつも特例があります。この特例もその中の1つです。

買い替え特例

マイホームのマンションを売却して、新たに購入した物件の購入価格が大きい場合、売却益(譲渡所得)に対する課税を将来的に繰り延べることができる特例です。

将来新居を売却する時まで、売却益にたいする課税を免れることができます。

あくまで課税の「繰り延べ」であり、「非課税」となるわけではないことに注意しましょう。

また、買い換え特例と3,000万円特別控除とは併用できないことにも注意が必要です。

買い換え特例が適用される要件は以下の通りです。

買い換え特例の要件
  • 売却する家に、その年の1月1日時点で10年超えて居住していること
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 新居の土地面積が500平米以下、床面積が50平米であること
  • 新居は築25年以内であるか、新耐震基準に適合していること
  • もとの家の売却の前年〜翌年の間に、新居を購入すること

不動産コンサルタント大友哲哉

繰り延べ…つまり先延ばしです。次に買い替えた不動産を売るときに、しっかり課税されてしまいます。

マンション売却で戻ってくる費用は4つ

マンション_売却_戻ってくる費用マンション売却では様々な費用がかかりますが、実は戻ってくる費用も存在します。

自分で申請しなければ返ってこない費用もあるので、しっかりと確認しておきましょう。

マンション売却で戻る費用①住宅ローン保証料

住宅ローンを利用してマンションを購入する場合は、住宅ローン保証を締結するのが一般的です。

住宅ローン保証とは、ローンの返済が滞ってしまった時の保証のこと。

この保証料を事前に一括で支払っていた場合、ローンの残債を売却時に一括で返済すればこの保証は不要となります。

そこで、マンション購入時に払った保証料が、残りの保証期間に応じて返金されるのです。

返金額や返金率は金融機関や契約内容によって異なるため、しっかり確認しましょう。

マンション売却で戻る費用②火災保険料

住宅ローンでマンションを購入する場合、火災保険の加盟が必須になります。

事前に一括で火災保険料を払った場合、その保険料が残りの保険期間に応じて返金されます。

返金の手続きに関しては、自分で保険会社に申し出をする必要があります。

マンション売却で戻る費用③管理費・修繕積立金

マンションに住んでいる場合、毎月の賃料に加えて管理費・修繕積立金の支払いがありますよね。

管理費と修繕積立金は翌月分を前月に支払うことが多いです。

そのため月中でマンションを売却した場合、売却日までは売主が支払い、その後は買主が支払いをすることになります。

買主の負担分については、別途精算されるというわけです。

マンション売却で戻る費用④固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税はその年の1月1日時点での持ち主が納めなればならない税金です。

しかし、マンションの引き渡し以降にかかる分については、一般的に買主が負担することになっています。

つまり、買主の負担分については別途精算がなされる、というわけです。

MEMO
この精算については法律による定めがないため、仲介業者が両者の負担額を決めることが一般的です。

通常は日割り計算となりますが、その起算日をいつにするかで負担額は異なってきます。

トラブルを防ぐために、契約時に起算日を忘れずに確認しておきましょう。

マンション売却の仲介手数料を値引きしてもらう方法6選

仲介手数料_値引き_方法

上の表などを見て、

思っていたより高い……。

と思われた方も多いのではないでしょうか。

実は、宅地建物取引法によって決まっている仲介手数料はあくまで上限であり、下限はありません。

もともと消費者を守るために定られた上限金額であるため、これ以下の金額を希望すること自体には特に問題がありません。

そのため、仲介手数料は値引きをすることができます。

本章では、仲介手数料を値引きしてもらう方法をご紹介していきます。

マンション売却の仲介手数料を値引きしてもらう方法
  • 媒介契約前に交渉を打ち出す
  • 専任媒介契約を交わして交渉する
  • 高く売れる物件で交渉する
  • 他社を引き合いに出す
  • 中小規模の不動産会社に依頼する
  • 住み替え先の購入も合わせて依頼する

手数料値引きの方法①媒介契約前に交渉を打ち出す

仲介料値引きのコツはなんといっても「媒介契約前」に交渉を打ち出すことです。

媒介契約とは
媒介契約とは、不動産会社に仲介をお願いするという契約のことです。

不動産会社にとってこの契約が顧客を勝ち取る第一のステップとなります。

つまり媒介契約前というのは、契約が欲しい仲介会社側の譲歩を引き出せる可能性が高い貴重な期間であるといえるのです。

逆に媒介契約を結んでしまったあとは売り主と仲介会社の立場が逆転してしまいますので、そこからの値引き交渉は極めて難しくなることが予想されます。

手数料値引きの方法②専任媒介契約を交わして交渉する

不動産会社に売却を依頼する場合に結ぶ媒介契約は、以下の3種類です。

専属専任媒介契約 仲介を1社にしか依頼できない。自己発見取引*は不可。
専任媒介契約 仲介を1社にしか依頼できない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 仲介を複数の不動産会社に依頼できる。自己発見取引も可能。

*自己発見取引…自分で買主を見つけて行う取引

一般媒介契約では、売主が複数の不動産会社に並行して媒介を依頼することができるため、売主にとってはお得な契約方法です。

ただし不動産会社にとっては、仲介手数料がもらえないかもしれないリスクと隣り合わせになってしまう契約です。

そのため多くの不動産会社は自社1社のみと契約となる専任媒介契約か専属専任媒介契約を希望します。

契約期間内に売買を成立させれば確実に自社の利益になるためです。

売り手としては3ヶ月間は1社のみにしか仲介を依頼できないため、このことを値引きの交渉材料として利用することが可能です。

専任媒介or専属専任媒介契約にするため、手数料を値引きしてほしい」と交渉を持ちかけてみましょう。

手数料値引きの方法③高く売れる物件で交渉する

売買価格が高ければ高いほど、仲介手数料の上限額も高くなっていきます。

しかし物件の売買価格によって、不動産会社が負担する費用や手間などはさほど変わりません。

そのため、高く売れる物件であればあるほど不動産会社の利益が上がるため、値引き交渉がしやすくなります。

都市部などの人気エリアの物件の場合は、高く売れるため値引き交渉が通りやすいです。

手数料値引きの方法④他社を引き合いに出す

不動産会社にとっていちばんの恐怖は、他社に仲介手数料を丸ごともっていかれてしまうことです。

高く売れる物件ほど、仲介手数料はかなり高額になっていきます。

高額の利益を失うのは不動産会社にとっていちばんの痛手です。

もし値引き交渉に応じてくれない不動産会社であったら、「値引きしてくれないなら他をあたります」と一度交渉してみましょう。

また、その不動産会社にどうしても依頼したい場合は、「他社では手数料を値引きしてくれました」などと他社の手数料を引き合いに出して交渉するのも効果的です。

不動産一括査定サイトを利用しよう

不動産一括査定サイトを利用すれば、無料で複数の業者に査定をしてもらうことが可能です。

査定が届いた段階で、それぞれの会社に仲介手数料の値引きを交渉してみましょう。

どこか1つでも手数料半額などの良い条件を示した場合、それを材料に他社にさらに交渉を持ちかけることもできます。

「あの業者は半額だった」と伝えてさらに有利な条件を示してくれる会社を選んでも良いし、元の会社に戻って交渉することも可能です。

単なる値引きの交渉材料としてだけではなく、より高くマンションを売却するためにも、不動産一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

▼おすすめの不動産一括査定サイトについて知りたい方はこちら

不動産一括査定サイト_おすすめ_サムネイル 不動産一括査定サイトおすすめランキング10選|本当に評判の良いサービスを分析・徹底比較【2021年1月最新】

手数料値引きの方法⑤中小規模の不動産会社に依頼する

大手の不動産会社では、仲介手数料の値引きを一切行わない場合も多いです。

多くの売買案件を抱えているために、営業担当者の独断で手数料は値引きをしてはいけないというオペレーションが組まれていることが多いためです。

その一方で、地元密着型の中小不動産会社であれば社長が営業担当であるケースも少なくありません。

また、営業担当者への裁量権も与えられていることが多いため、値引き交渉に応じてくれやすいのです。

手数料値引きの方法⑥住み替え先の購入も合わせて依頼する

マンションを売却し新居への住み替えを考えている場合、仲介を依頼する会社に新居購入の仲介も依頼すれば、仲介手数料を値引きしてくれる可能性が高くなります。

また不動産会社にとっては売却を成功させなければ購入の利益も得られないことになるため、優先的にあなたのマンションの売却活動を行ってもらえます。

マンション売却で仲介手数料が無料になる理由は?

マンション_売却_仲介手数料_無料_理由前章では、マンション売却の仲介手数料を値引きするコツについて解説しました。

ただし、不動産会社の中には仲介手数料を無料としているところもあります。

仲介手数料が不動産会社にとって非常に重要な収入源であることはここまでで解説してきました。

なぜ、収入源である仲介手数料を無料にできるのでしょうか?

考えられる理由については、以下の通りです。

マンション売却の仲介手数料が無料になる理由
  1. 売却物件獲得のため
  2. 既に買主がいるため
  3. 「囲い込み」の危険性

1,2のような健全な理由で無料の場合もあれば、3のような少し危険な理由での無料の場合もあります。

あなたがお願いしようとしている不動産会社はどうでしょうか?

以下、ひとつずつ確認してみましょう!

手数料が無料の理由①売却物件獲得のため

不動産会社にとって最大に優先しなければならないことは売却物件の獲得です。

売却に出す物件がない状態は、言ってしまえば商品の在庫がない状態

在庫がない場合、お客さんは集まりません。

在庫である物件を確保することを優先させるために、仲介手数料を無料にしている場合があります。

手数料が無料の理由②既に買主がいるため

人気のマンションであれば、購入希望者の方から不動産会社の方に「あのマンションの売物件が出たら教えてくれ」と打診が入っている場合があります。

また住み替えを検討している人が、普段から不動産会社に「この条件を満たすマンションの売物件があれば教えてほしい」とお願いしているケースも少なくありません。

そのため、不動産会社は既にマンションの買主を確保していることが多いです。

マンション買主からの手数料が得られる保証があるため、売主の方の手数料を無料にしている場合があるのです。

手数料が無料の理由③「囲い込み」の危険性

囲い込みとは、売り主から売却を依頼された物件を、他の不動産会社に契約させない行為のことです。

売り主
売り主
自宅のマネーマンション101号室を売却希望です。仲介をお願いします。
お任せください。早期で買い手が見つかるよう、全力を尽くします
仲介会社A
仲介会社A

〜数週間後〜

別エリアの仲介会社B
別エリアの仲介会社B
御社で取り扱っているマネーマンション101号室ですが、購入希望があります。案内可能でしょうか?
すみませんがすでに申し込みが入っています
仲介会社A
仲介会社A

と、このようにして自社以外からの購入希望を排除するのが「囲い込み」です。

「購入希望者がいるのに、まさか嘘をついて断ってるの??」

残念ながら、売り主に不利な嘘を付く囲い込みはまだまだ十分な規制がされていない現状です。

不動産コンサルタント大友哲哉

完全に違法行為で顧客の利益を損ないます。しかし、いくらでも偽装できるので阻止することは困難です。

そして仲介会社Aは買い手からの仲介手数料も確保する「両手仲介」によって手数料収入を倍に増やすことに成功しています。

逆にいえば、買い手からの仲介手数料が確保されているために、売り主からの仲介手数料を無料にしても大丈夫ということになるのです。

不動産コンサルタント大友哲哉

大手の両手仲介率は5割を超えます。(一般的には2割程度)。海外では禁止の国も。

マンション売却の仲介手数料を満額払ったほうがいい理由

仲介手数料_満額払うべき理由

ここまで、仲介手数料を安く抑える方法について解説してきました。

しかし、不動産会社を選ぶ基準はあくまでも「自分のマンションを高く売ってくれるかどうか」にすると良いでしょう。

「手数料が安い」ということを、その不動産会社で契約をする理由にするのはよくありません。

なぜなら、手数料というのは実際の売却価格を基準に決まるものであるからです。

手数料を安く抑えることだけに注目して売却価格が低くなってしまえば本末転倒ですよね。

仲介手数料は不動産の売却金額に比べれば小さなものですので、サービスの良い不動産会社を探すことに注力しましょう。

仲介手数料の値引きは慎重に考えるべき理由
  1. 自宅マンションの優先度を落とされるから
  2. 不動産仲介会社のサービスの質が落ちるから

理由① 自宅マンションの優先度を落とされるから

先述の通り、仲介手数料とは不動産会社にとってもっともメジャーな収入源になります。

そうすると当然、不動産会社は仲介手数料を多くとれる物件の仲介を優先的に頑張ろうとしますよね。

値引きされては営業マンのやる気も引き出せず、結果的に売却価格が低くなってしまったり、売却が長引いたりといった結果につながってしまう可能性が高まります。

理由① 自宅マンションの優先度を落とさせないため
  • 仲介手数料は不動産会社にとって最も重要な収入源
  • 手数料を節約するよりも、優先的に仲介を頑張ってもらうほうが重要

理由② 仲介会社のサービスの質が落ちるから

繰り返しになりますが、不動産会社はもっとも重要な収入源である仲介手数料を値引かれたとき、どのような対応をすると考えられるでしょうか。

そう、収入が減ると分かっているのですから、会社側としても「節約」を考えざるを得ません

・適切な広告活動にお金を割かない

・本来必要な説明に時間を割かない

・契約後の相談ごとにも取り合わない

「そんな薄情なことが…」と思われるかもしれませんが、手数料ビジネスである以上は致し方のないことです。

ビジネス上の事情も理解した上で接すれば、きっと営業マンの方の親身なサービスを引き出せるはずです。

理由② サービスの質が落ちるから
  • 収入が減ると分かっている契約では、仲介会社は「節約」を考えざるをえない
  • 事情を理解し、親身なサービスを引き出すことが肝
値引きよりも大事なこと
手数料の値引きよりも、「物件を高値で売却する」ことに注目して不動産会社を選ぶことが重要です。

マンション売却の費用Q&A

マンション_売却_費用_Q&Aここまで、マンション売却でかかる仲介手数料をはじめとした費用全般について、かなり詳しく解説してきました。

最後にマンション売却でかかる費用についてよく寄せられる質問について、お答えしていきます。

支払ってしまった仲介手数料は取り戻せる?

手付解除となった場合、支払済の仲介手数料を取り戻すことは基本的にできません。

売買契約時買主は売主に手付金を支払いますが、買主か売主の一方的な都合で手付解除になった場合には、売主都合の場合は2倍返し、買主都合の場合は手付金放棄となるので注意しましょう。

そして不動産会社に落ち度がない以上、既に払った仲介手数料を取り戻すのは厳しくなってしまいます。

住宅ローンの特約解除の時、手数料は返金される?

買主が住宅ローンの審査に落ちた場合、売買契約を白紙にするという契約事項のことを住宅ローン特約と言います。

手付解除とは異なりローン特約解除の場合は、不動産会社・売主・買主全てに落ち度がないため、手付金のみならず仲介手数料も返却されます。

ただし、支払いのタイミングや解除となった場合に返金があるかどうか異なってくるため、専門家である不動産会社にまずは相談すると良いでしょう。

仲介手数料以外に不動産会社が請求してくる費用はある?

仲介手数料以外で、以下の条件を満たした費用に関しては、不動産会社から請求がある場合があります。

条件
  • 売主の依頼に基づいて発生したもの
  • 通常の仲介業務では発生しない費用
  • 実費

ざっくりと言ってしまえば、不動産会社が普段行う広告活動の範囲を超えた広告などをお願いした場合、別途費用がかかる可能性があるのです。

特別な依頼をする場合は仲介手数料の他に別途費用がかかる可能性がある、とおさえておきましょう。

マンション売却時の仲介手数料まとめ

仲介手数料_まとめ

マンション売却の仲介手数料は法律で上限が決められており、相場はほぼその価格に一致します。

とはいえ、もちろん不動産会社によっては無料になっていたり、手数料の価格が変わってくることも。

その際は仲介手数料の価格に過度に敏感になりすぎず、実際の売却価格を最優先に考えて売却活動を進めるようにしてください。

マンション売却の手数料
  • マンション売却でかかる仲介手数料は(売却額×3%+6万円)で求められる!
  • 仲介手数料の相場は、ほぼ法律で決められた上限価格に一致する
  • 仲介手数料は売買契約後に不動産会社への「成功報酬」として支払う
  • 仲介手数料「無料」は、危険な可能性もある
  • 手数料は値引きできるが、手数料を安くするより高値売却を優先しよう!
この記事のアドバイザー(不動産コンサルタント)

東京大家表代表 大友哲哉-Tetsuya Ootomo-

大友哲哉様

東京大家塾合同会社(会員制不動産コンサルティング会社)代表兼一般財団法人日本不動産コミュニティー(資格認定団体)理事。明海大学不動産学部卒業後、東証一部上場不動産会社に入社するも3年目にして事実上の破綻。再建のうちにお客様の無知に漬け込む業界の体質に対し疑問をもち、2003年に独立。2006年から始めた東京大家塾は、業界のことをわかりやすく教えてくれると好評で累計4,000名を超える受講者が参加し、80億を超える不動産活用に携わり、相談件数は3万件を超える。

〜資格〜
J-REC公認不動産コンサルタント、米国PMI認定PMR®、ファイナンシャルプランナー(AFP)

〜著書〜
20ステップで再建築NGが再建築OKに甦る手順書」「12ヶ月であなたが不動産コンサルタントになる方法」「15の失敗事例に学ぶV字回復のアパート経営」「不動産実務検定2級テキスト」「不動産実務検定1級テキスト」他多数