【5分で読める】中古マンション売却時の相場を調べる3つの方法

中古のマンションの売却を考えた時に、一番最初に浮かぶのは、

「このマンションの相場ってどのくらいなんだろう」

「自分で相場を知るにはどうしたらいい？」

「どの時期に売れば少しでも高く売れるかな？」

などという疑問です。

マンションは大きな買い物ですから、それを売るならば1円でも高い額で売りたいですよね。

そこで今回は、以下の内容をご紹介していきます。

この記事でわかること

古マンションの売却時の相場を自分で調べる3つの方法
相場を調べる際に覚えておくべき基礎知識
プロも使っている中古マンションの売却相場を調べるおすすめツール

中古マンション売却の相場を調べる前に
中古マンション売却時の3つの基礎知識
中古マンションの売却相場を調べる方法3選
プロも利用！中古マンションの売却相場調べにおすすめなサイト一覧
まとめ

中古マンション売却の相場を調べる前に

「マンション売却しようかな」と考えたら、相場を調べる前に、覚えておきたい3つの基礎知識があります。

この知識を頭に入れておかないと、

何がどうなるとこの売却価格になるのかわからない！

高く売れたらそれで良いんじゃないの？手数料って何？

とわからないことだらけになって、不動産会社に全てお任せになってしまいます。

不動産会社に任せっきりにすると、悪質業者にあたる可能性も。
そうした場合、損をすることになる可能性が高いです。

大切な家を手放すのですから他人任せではなく、しっかりと基礎知識を理解してから、相場を調べる方法に移りましょう。

それではまず基礎知識3つを、わかりやすく説明していきます。

中古マンション売却時の3つの基礎知識

1マンションの売却価格は3つの構成で決まる

マンションの売却価格は、

敷地
建物全体
専有部

の3つの構成で決まります。

以下は国土交通省が定めている、鑑定評価基準が示すマンションの価格形成要因一覧です。

ただ非常に長いので、流し読みでも構いません。

区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
- 建物に係る要因
  ア建築（新築、増改築等又は移転）の年次
  イ面積、高さ、構造、材質等
  ウ設計、設備等の機能性
  エ施工の質と量
  オ玄関、集会室等の施設の状態
  カ建物の階数
  キ建物の用途及び利用の状態
  ク維持管理の状態
  ケ居住者、店舗等の構成の状態
  コ耐震性、耐火性等建物の性能
  サ有害な物質の使用の有無及びその状態
- 敷地に係る要因
  ア敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
  イ敷地内施設の状態
  ウ敷地の規模
  エ敷地に関する権利の態様
- 建物及びその敷地に係る要因
  ア敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
  イ建物と敷地の規模の対応関係
  ウ長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額
専有部分に係る個別的要因

- 階層及び位置
- 日照、眺望及び景観の良否
- 室内の仕上げ及び維持管理の状態
- 専有面積及び間取りの状態
- 隣接不動産等の利用の状態
- エレベーター等の共用施設の利便性の状態
- 敷地に関する権利の態様及び持分
- 区分所有者の管理費等の滞納の有無

引用：国土交通省「マンション鑑定評価基準」

「本当に長いな」と思ったでしょうが、上の鑑定評価基準のようにマンションの価格を形成するには、非常に多岐にわたる評価基準があります。

これが土地の価格ならば、例えば「隣の土地はいくらだったから…」というような点を参考に、相場を知ることは出来ますよね。

しかし隣にマンションがあったとしても、3つの構成である「敷地・建物・全体専有部」が似ているマンションでないと、価格も同じくらいだろうとは言えないのです。

なので周りの方からの「うちは〇〇万円だったよ」「隣のマンションは〇〇万円だった」という情報を鵜呑みにしてしまわないようにしましょう。

2マンション売却時には様々な手数料がかかる

中古マンションを売却する際の相場が、3つの構成で決まるということはお話ししました。

次はマンション売却時にかかる手数料をご説明します。

マンション売却時にかかる様々な手数料は、以下の通りです。

マンション売却時にかかる手数料

仲介手数料
抵当権抹消登記費用
売買契約の印紙税
不動産譲渡所得税
土地境界確定測定量費用

その他、クリーニングやリフォーム費用・ローンを完済していなければ支払いとその手数料です。

これから1つ1つを分かりやすく説明します。

仲介手数料

仲介手数料とは

不動産会社に納めなければならない費用のこと。

現代では、不動産会社に仲介、つまり買主と売り主を結びつけるサポートをしてもらわないと買うことも売ることも難しいです。

仲介手数料には上限があり、

200万円以下	売却価格の5％
200万円超～400万円以下	売却価格の4％＋2万円
400万円超	売却価格の3％＋6万円

を契約が成立した時点で、不動産会社に納めるという取り決めになっています。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記費用とは

住宅ローンを組む際にもし何らかの事情があって支払えなくなってしまった際に備えて、金融機関から不動産会社に設定している抵当権を解除する費用のこと。

必ず売り主にマンションを明け渡す時に解除しないとなりません。

その抵当権抹消登記費用を詳しく説明すると、

登録免許税
司法書士への報酬金

の2つになります。

登録免許税

抵当権を抹消するために法務局で手続きを行いますが、その際に納める費用。

不動産一つにつき1000円ですが、建物と土地は別々に払う必要がありますので計2000円が必要になります。

司法書士への報酬金

その手続きを司法書士へ依頼した場合にかかってくる費用。

大まかにいうと、8000円～1万2000円が相場です。

売買契約の印紙税

売買契約の印紙税とは

売り主と買主が売買契約書を交わした際に発生する費用のこと。

以下が、売却額に対しての必要な費用になります。

売却額	印紙税
10万円超～50万円以下	400円
50万円超～100万円以下	1000円
100万円超～500万円以下	2000円
500万円超～1千万円以下	1万円
1千万円超～5千万円以下	2万円
5千万円超～1億円以下	6万円
1億円～5億円以下	10万円
5億円超～10億円以下	20万円
10億円超～50億円以下	40万円
50億円超～	60万円

不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税とは

マンションが高く売却できた際に、課されるかもしれない税金のこと。

この対象となる所得は、以下の計算式によって求めます。

不動産譲渡所得＝売却価格ー(取得費＋諸経費)

取得費

不動産を取得するためにかかった費用。購入代金や購買時の仲介手数料など。

諸経費

不動産を売買するためにかかった費用。売却時の仲介手数料や登録免許税など

これをふまえて、不動産譲渡所得税は「不動産譲渡所得×税率」で求めることができ、不動産の所得が

5年以下
『所得税』 30.63％＋『住民税』9％　計　39.63％

5年以上
『所得税』15.315％＋『住民税』5％　計　20.315％

となります。

例　7年間、住んでいたマイホームを売却する上で、

売却価格：6,000万円
購入代金：4,700万円
購買時の仲介手数料100万円
売却時の仲介手数料：200万円

上記の条件の場合、不動産譲渡所得税は、{6,000万円－(4,700万円＋100万円＋200万円)－3,000万円}×20.315%＝2,031,500円になります。

引用：https://fudosan-pro.me/columns/14/

高く売れたからラッキーというわけではなく、高く売れれば売れただけ、しっかりと納めないといけないんですね。

土地境界確定測量費用

不動産を売却する際には、隣接している土地との境界を明確にしないとならないので、土地家屋調査士に依頼しなければなりません。

費用は、35万円～45万円前後です。

以上のように相場だけを調べて知っても、手数料や必要経費に関しても頭に入れた上で計算する必要があります。

覚えておいてくださいね。

3中古マンションの売却価格が最も上がるのは2～3月

中古だけでなく新築でも、2月～3月はマンションの売却時相場が一番上がります。

4月は新シーズンということで、その土地に慣れたり周りに挨拶などを全て終わらせて落ち着く為にも、2月～3月に引っ越しや購入をする人が増えるのが理由の1つです。

逆にお盆や子供の夏休みなどすぐには動けない行事がある時期は、売却時相場も安くなってしまうのです。

ポイント

なので、すぐに売却がしたいという訳ではなく後々と考えている人は、今から不動産会社をあたってみたり自分で相場の動向をチェックしておいたりと、前持った準備をしておくことをおすすめします。

中古マンションの売却相場を調べる方法3選

次は、自分で中古マンションの売却時の相場を調べる3つの方法です。

複数の不動産会社で一括査定
レインズを利用する
中古マンション天気図を利用する

の3つをご紹介します。

1複数の不動産会社で一括査定する

マンションを売却するなんて、人生で何度もあることではありませんから、素人の自分の調べだけでは不安という人も多いかと思います。

そこで簡単にマンションの売却時の相場を調べるには、複数の不動産会社に一括査定を依頼するのが一番確実です。

注意

ただし、ネット上には「一括査定」をすると大量の電話やメールが届く悪質なサイトもあります。

口コミでの評価も高い『HOME 4U』などの不動産ポータブルサイトを利用しましょう。

2レインズを利用する

レインズとは

「レインズマーケットインフォメーション」の略で、国土交通省が指定しているサイトです。

このサイトは、過去に実際に中古マンションが取引された時の価格を知ることができます。

なので、不動産ポータブルサイトで現在売りに出されているマンションの相場もチェックしつつ、過去の成約した際の相場もチェックすることができます。

3中古マンション天気図を利用する

中古マンション天気図とは

東京カンテイという不動産専門のデータバンク。
その東京カンテイが月次で公表しているデータです。

以下のように天気図としてわかりやすく相場がどうなっているのかを知ることができます。

晴	価格は上昇傾向にある
薄日	価格はやや上昇傾向にある
曇	価格は足踏み傾向にある
小雨	価格はやや下落傾向にある
雨	価格は下落傾向にある