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マンション売却後の確定申告の流れを徹底解説。3000万円控除もこれで受けられる!

マンションを売却したら確定申告しなきゃいけないの?
確定申告自体どうやればいいかわからない…[/box]

確定申告とは一年分の所得(給料)にかかる税金を計算し、必要な分の税金を支払う手続きのことです。

この確定申告は、マンションの売却を行った際に必要なケースがあります。

マンション売却の際の税金に関してですが、3000万円まで節税の対象入るかもしれません!

この記事では、確定申告が必要なケースや申告方法・必要書類などを解説していきます。

マンション売却後に損失が出た場合は確定申告なし

多くの人が、マンション売却後に「確定申告は必要なの?」と疑問に思います。
マンション売却後の確定申告の必要性

結論から言いますと、マンション売却によって利益がなかった場合は確定申告の必要ありませんが、利益が出た場合は確定申告の必要があります

そこでまず、

  • ほとんどの場合が損失を出すので、確定申告が必要な場合はマレ
  • 確定申告が必要になるのは「売却で利益を得たら」
  • 申告の遅れは損失に繋がる

について解説していきます。

ほとんどの場合が損失をだすので、確定申告が必要な場合はマレ

先ほども触れましたが、マンション売却を行って利益が出なかった場合は、確定申告の必要はありません

少し難しく言うと「譲渡所得に損失が出た人は、確定申告の必要がない」ということです。

譲渡所得とは
「譲渡所得」とは、不動産を売却したことによって生じた所得のことです。つまり、買った時より安く売れた場合は「譲渡所得に損失が出た」となります。
確定申告が必要な人とは、譲渡所得に利益が出た人というわけですね。

確定申告が必要になるのは「売却で収入(利益)が入ったら」

マンションを売却した際に、売却益(=儲け)が出たということで、確定申告が必要になります

お金

先ほども述べたように、譲渡所得に損失が出た人は確定申告が必要ありません。ですが、「売却益が出た人」、つまり、譲渡所得に利益(収入)が出た人は確定申告が必要になります。

不動産売却の際の売却益とは
『不動産売却益=売却価格ー(所得費+諸経費)ー特別控除』のことです。

そのマンションが「居住用」であっても、「投資用」であっても、収入が入った場合(売却益が出た場合)は確定申告はしなければいけません

注意
利益が出たら確定申告をしよう!

申告の遅れは損失に繋がります!確定申告の時期や遅延税とは?

確定申告には期限が存在します。毎年申請時期になると、CMでも放送されますよね。

なお申告が期限より遅れてしまうと、遅延税が発生し、無駄な損失に繋がります。

遅延税とは
「遅延税」とは、法廷納付期限までに税金を全額納付しない場合に課せられる罰金のことです。

遅延税は、納税が遅れれば遅れるほど加算されていきます

では、いつまでに確定申告をして税金を収めればいいのでしょうか?
確定申告の期間は、毎年2月16日〜3月15日までです。

ですので、マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行ってください。

売却後の確定申告の事前準備

マンションのオーナーが確定申告をする際には、いくつかの準備をする必要があります。

準備

ここでは、

  • 確定申告の際の必要書類
  • 税理士は必要かどうか
  • 確定申告の提出場所
  • 確定申告の流れ

について説明していきます。

マンションオーナーの確定申告時の必要書類

まず、個人で用意するものは、以下の3つです。

  • 不動産を売却した際の売買契約書
  • 不動産を購入した際の売買契約書
  • 仲介手数料や印紙税などの諸経費の領収書

対して、税務署から調達するものは以下の3つになります。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書

ちなみに、この税務署で調達する申告書等は、ネットでも調達することができます

ネットで調達して、パソコンで必要事項を入力することもできます。入力後、プリントアウトした紙を税務署に提出することもできますし、e-taxでの申告に利用することもできます。

確定申告時に税理士は必要?

結論を言うと、不安でないなら必要ありません

税理士

ですが、以下に税理士を雇った場合のメリットについてまとめておきます。

1本業への負担ゼロ

確定申告をするとなると、時間もかかりますし、当然不安も出てきます。

それらを税理士に任せることによって、解決できます。

税理士は、数多くの確定申告を行っている、その道のプロです。税理士に任せれば、確定申告に大きな時間を使って本業がおろそかになることを避けられます。

また、自分で確定申告を行うことによって起きる不安も、背負う必要がありませんね。

税務署などが入った際の対応をしてくれる

税理士に確定申告を頼めば、細かな数字の漏れ税金の計算間違えなどの起こる可能性が低くなります。

もし税務調査などが入った場合でも、税理士が税務署とのやり取りや申告内容の説明をしてくれますので、安心です。

確定申告の3つの提出方法

確定申告は、所定の申告書に記入し、税務署の窓口に提出するという流れが一般的です。

注意
ですが申告期間は1ヶ月しかなく、窓口は平日しか開いていないので、期限が近づくとかなり混雑してきます。

窓口への直接提出以外に次の手段がありますので、一度検討してみてください。

窓口以外の申告書の提出方法一覧
  • 郵便による申告書の送付
  • 税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函
  • 電子申告・納税システム(e-tax)による申告
電子申告・ e-taxとはなんぞや??初めて聞いたんだけど…
それらも紙の申告書と同じ手順で記入することができます。この記事でも後にしっかり解説していきますね。

マンションオーナーの確定申告の流れ

確定申告は、下のような手順で進めていきます。

確定申告の流れ
  1. 合計6種類の必要書類を用意
  2. 譲渡所得税額を計算
  3. 確定申告等の書類を記入
  4. 税務署で手続き
  5. 納税

入力方法や手続きなどの方法は、この次に解説します。それが終わったら、手続きにしたがって納税を行いましょう。

税金の計算をしてくれる会計ソフトって?

税金を計算してくれる便利なソフトというのが「クラウド会計ソフト freee  (フリー)」です。

 

クラウド会計ソフト free

こちらをお使いしていただくことも、一度考えてみてはいかがでしょうか。

確定申告書類の書き方

ここでは確定申告書類の書き方を解説していきます。

記入が必要な書類は、4つあります。

記入しなければいけない4つの書類
  • 譲渡所得内訳書
  • 第一表
  • 第二表
  • 第三表
この4つの書類を記入できれば大丈夫です。
記入方法に関しては、国税庁のマニュアルを読むのが確実ですので、書き方はそちらを参考にしてみて下さいね。
申告書には、AとBがあります。
確定申告書a
給与所得がある方はB、それ以外の方はAを選んでください。

ネットで確定申告ができる?e-taxについて

確定申告には、直接税務署の窓口に行かなくても済ませられる方法があります。それが、e-taxという方法です。

etax

e-taxを使えば、ネットで確定申告を済ませることができます。ここから、その流れを解説していきます。

1e-taxの事前準備をする

e-taxを使うには、事前準備をする必要があります。

e-tax

e-taxの事前準備
  1. マイナンバーの発行
  2. 開始届出書の提出
  3. 利用者識別番号等の取得

まず、マイナンバーカード(電子証明書)を取得し、開始届出書というものを提出します。

開始届出書については、詳しくは国税庁のホームページでしっかり解説されているので、こちらからご確認ください。

事前準備

開始届出書を提出した後、利用者識別番号等の取得ができます。

ポイント
開始届出書をオンラインで提出した方は、利用者識別番号等はオンラインで発行(通知)されます。また、書面で提出した方は、後日税務署からの通知書等が送付されるそうです。

2e-taxに初期登録をする

e-tax初期登録までの流れ
  1. e-taxソフトをインストールして、ソフトのバージョンアップを行う
  2. 利用者識別番号等をオンラインで取得した方か、そうでない方に分かれて初期登録を行う

マニュアルを参考にしながら入力をする

マニュアルはこちら(e-taxソフト マニュアル)になります。入力ができたら提出をすれば、完了です。

3000万円分の節税ができる?マンション売却後の納税について

マンション売却後に納税する際、うまく節税できれば数百万円も多く利益を得られるかもしれません。

節税

じゃあ、節税の方法を知らないだけで数百万円も無駄に払っちゃうかもしれないってこと?
そうなってしまうかもしれないので、しっかりと節税に取り組みましょう!

マンション売却の際にかかる税金は?

マンションを売却する際にかかる税金には、印紙税や譲渡所得税などがあります。

詳しい不動産売却時の各税金の計算方法などにつきましては、こちらの記事を参考にしてください。

3000万円の特別控除を使って節税をしよう

特別控除を使うのと、使わないのとでは、払わなければいけない譲渡所得税に数百万円の違いが出てきます

売却益が出た場合は注意しましょう。詳しくは、こちらの記事をご参考ください。

まとめ

マンションを売却した場合は、利益が出たら確定申告の必要がありますが、利益が出ていない場合はその必要がありません。

確定申告のタイミングは、売却の翌年の2月16日3月15日です

確定申告は、6種類の必要書類を用意して、申告書にその内容を書いて提出すれば大丈夫です。

先述した通り、税金の計算は会計ソフトを使うこともできます。

また、e-taxという、直接税務署の窓口に行かなくても確定申告を済ませられてしまう手段もあります。

3000万円分までは、税金を免除できるかもしれないのでしっかりとチェックしてみてください。