マンション査定の流れ|失敗しない方法から高額査定のコツまで徹底解説。

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マンション査定の流れを知りたい
マンション査定での重要なポイントが分からない
マンション売却で高額査定を得るコツは?

このようにマンション査定に疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか。

この記事ではマンション査定の流れや高額査定におけるポイント、必要書類や費用を解説します。

また、マンションの査定についてよくある質問についても詳しくまとめています。

本記事を読めば、マンション査定のすべてがわかります!

ぜひ最後までごらんくださいね。

マンションの査定 ざっくり言うと
  • マンションは「査定価格」のまま売却はできない
  • 査定額に特に影響するのは築年数立地条件
  • 高額査定が出た場合は不動産会社にきちんと根拠を確認すべき
  • 査定前のリフォームは不要!
  • 水回りのハウスクリーニングは査定前にすると良い
  • マンションが高額で売却できる時期は「2~3月」「再開発の時期」「新築マンションが値上がりしている時期

マンションの査定の流れ5ステップ

マンション_査定_流れまずは、マンションを査定するにあたっての流れをご紹介します。

マンション査定の流れ①複数の不動産会社に机上査定を依頼

マンション_査定_依頼

机上査定とは不動産会社物件を訪れずに、データのみで査定額を出す査定方法です。

売却物件と似ている物件の成約事例を比較し、不動産市場の動向を確認しながら査定額を算出していきます。

物件の情報(面積・築年数・所在地・間取りなど)のみで査定するので、実際の査定額とは異なる場合が多いです。

査定の申請はネットで簡単に行えます。

結果は早いもので当日中に分かり、手軽に相場を知ることができます。

マンション査定の流れ②机上査定の結果から2,3社に絞って訪問査定を依頼

机上査定の結果を踏まえて気に入った会社を2つから3つに絞って訪問査定を依頼します。

訪問査定とは?
不動産会社の担当者が実際に物件の状況を確認して査定額を算出する査定方法のこと。

チェックする部分として建物や室内の傷み具合日当たり設備周辺環境などです。

またマンションの共用部分や管理状況についても確認します。

担当者の話しぶりや対応を見て、不動産会社に売却を依頼すべきかどうかの判断ができます。

また担当者から査定額アップについてのアドバイスをもらえるのも訪問査定の特徴です。

査定結果が出るまで1週間ほどかかりますが、机上査定に比べてより正確な査定額が分かります。

マンション査定の流れ③不動産売却に必要な書類を確認

マンション_査定_書類マンション売却に必要な書類は以下の通りです。不動産会社によって提出する書類が異なる場合もあります。前もって準備するようにしましょう。

マンション売却に必要な書類
  • 身分証明書
  • 登記簿謄本・登記事項証明書
  • 重要事項説明書
  • 売買契約書
  • 管理規約
  • パンフレット
  • 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
  • 物件の図面・設備の仕様書

以下、ひとつずつ詳しく解説していきます。

身分証明書

本人確認できる書類のことで、運転免許証やパスポートが有効です。

共有名義のマンションの場合は、共有者全員の身分証明書が必要です

登記簿謄本・登記事項証明書

マンションの権利や面積などが書かれた書類です。

法務局で取得できます。

重要事項説明書

購入時にもらう書類で、契約内容や注意点を記載しています。

売買契約書

マンションを購入した際に交わした契約書です。

なくした場合は不動産会社に再発行を依頼しましょう。

登記済権利書・登記別情報

登記名義人がマンションの所有者であることを示す書類です。

発行されるのはマンションの所有者が変わったときのみで、再発行はできません。

紛失した場合は司法書士や公証人に依頼して本人確認する必要があります。

管理規約

駐車場や駐輪場、ペット飼育についてのルールをまとめた書類です。

もしなくした場合はマンションの管理会社に連絡して取り寄せましょう。

パンフレット

築年数や間取りなどの物件の情報が書かれおり、不動産会社が売却活動を行うにあたって役立つ材料になります。

保管していた場合は不動産会社に渡すとよいでしょう。

固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

固定資産税がいくらかかっているのか判断できる書類です。

固定資産税納税通知書をなくした場合は、市役所で手続きすれば固定資産税評価証明書を発行してもらえます。

物件の図面・設備の仕様書

物件の図面は購入時にもらう書類で、マンションの間取りや形状、面積などが記されたものです。

設備の仕様書も同じく購入時にもらう書類です。

マンション査定の流れ④不動産会社と媒介契約を結ぶ

マンション_査定_流れ_媒介契約物件の売却を依頼する不動産会社を決めて、提出書類の準備もできたら不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には種類があり、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約と3つ契約形態から選べます。

契約 詳細 契約期間
専属専任媒介契約 1つの不動産会社だけに依頼する媒介契約。
不動産会社は1週間に1回以上の頻度で売主に業務報告しなければならない
最大3ヶ月
専任媒介契約 専属専任媒介契約と同じく一つの不動産会社だけに売却を依頼する媒介契約。
自己発見取引(売主自身が買主を見つけること)が可能
不動産は2週間に1回以上の頻度で業務報告しなければならない
最大3ヶ月
一般媒介契約 複数の不動産会社に売却を依頼できる媒介契約。
どの不動産会社に依頼しているかを通知する明示型か、依頼先を通知しない非明示型を選択できる。
定めなし

また、専属専任媒介契約ではレインズ(不動産会社のみが閲覧できる不動産物件情報交換システム)の登録が義務づけられていますが、一般媒介契約では義務付けられていません。

マンション査定の流れ⑤査定価格を参考にして売却価格を決め、売り出す

訪問査定で算出された査定価格をもとに、売主と不動産会社が相談して価格を決めます。

不動産会社はポータルサイトに対象物件を掲載するなど広告活動を開始し入居者を募ります。

マンション査定の方法は4つ

マンション_査定_方法前章では一般的なマンション査定の流れについて解説しました。

しかし不動産会社に依頼する以外の方法でも、査定をすることができます。

ここでは、マンション査定の方法について4つご紹介します!

マンションの査定方法
  • 不動産会社に直接査定を依頼する
  • 不動産鑑定士に依頼する
  • シミュレーター・AI査定の使用
  • 不動産一括査定サイトを利用する

マンション査定の方法①不動産会社に直接査定を依頼する

マンション_査定_方法_依頼不動産会社は大手と地域密着型の2つに分けられます。

大手不動産会社は店舗数が多いので、物件の情報が行き渡りやすくなり売主が見つかりやすいという特徴があります。

大手は実績があるので、過去の取引データが豊富です。

地域密着型の不動産会社は地域の土地や建物を熟知しており、独自のネットワークによって売主を見つけてくれます。

また売主の要望に柔軟に対応してくれる融通の利きやすさも地域密着型の不動産会社の特徴です。

ただし売却を扱っていない不動産会社もあります。

ホームページを確認して、売却業務を行っているかどうか確認しましょう。

マンション査定の方法②不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士とは、マンションや戸建てを法律に基づいて評価する国家資格です。

不動産会社の査定と違って、不動産鑑定士による査定は20万円から30万円ほどの費用がかかります。

不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書は、公的な証明書になります。

マンションの評価額をはっきりと証明して遺産分割の際のトラブルを防ぎたいという場合におすすめです。

マンション査定の方法③シミュレーター・AI査定の使用

マンション_査定_方法_シミュレーションシミュレーター・AI査定は、膨大な取引事例データからAIが実際に売却をした価格に近い査定額を提示してくれる査定方法です。

直接不動産会社に査定を依頼する場合とくらべて、シミュレーター・AI査定はすぐに結果が出ます。

およそ10分ほどでマンションの価格を把握できます。

また匿名で査定を依頼できるので、不動産会社からしつこい営業の電話が来ることがありません。

シミュレーター・AI査定で出た価格は客観的な数字です。

シミュレーター・AI査定の結果を基準として、他の不動産会社が提示した査定額を比較するとよいでしょう。

マンション査定の方法④不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトは一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

ネット上で行うので手軽に利用できます。

不動産一括査定サイトは同じ条件で査定額を比較できます。

不動産会社に一社ずつ依頼する場合は入力フォームの項目が不動産会社によって異なり、同じ条件の比較ができません。不動産一括査定サイトでは複数の会社が査定を行い、同じ条件での比較が可能です。

マンションの情報や売主の連絡先を入力し、査定を依頼する不動産会社を選択します。

結果は当日や数日後に不動産会社からメールで来ます。

その後の流れとして提示された査定額をもとに2~3社を選んで訪問査定を依頼します。

▼不動産一括査定サイトのおすすめについて知りたい方はこちら

不動産一括査定サイト_おすすめ_サムネイル 不動産一括査定サイトおすすめランキング10選|本当に評判の良いサービスを分析・徹底比較【2021年1月最新】

マンション査定額に影響大!おさえておきたいポイント10選

マンション_査定_ポイントここまで、マンションの査定の流れや査定の方法について解説してきました。

しかし、査定にあたってチェックされるのはどのようなポイントなのでしょうか?

査定額に影響を与えるポイントについて10つ、解説していきます。

マンション査定のポイント①立地条件・周辺状況(駅からの距離・景観)

マンション_査定_ポイント_立地駅から徒歩で何分か、バスでどのくらいで着くのかがチェックされます。

駅から近いほど査定がプラスになります。

特に駅から10分以内は評価が高く、また駅に快速や急行が停まるかどうかもポイントになってきます。

駅から距離があってもスーパーや学校、病院などが近くにあると評価が上がります。

自然に囲まれている地域人気の住宅街の場合も同様です。

一方で線路や幹線道路があって騒音があるといった住環境を悪くする要因はマイナス評価を受けるでしょう。

築年数

基本的に築年数が経過するほど、査定額は下がります。

価格は築年数20年まで急落し続け、21年目以降は下落幅はゆるやかになります。

特に1981年5月30日より前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準のため、住宅ローンの審査が通りにくく価格が下がってしまいます。

ただし旧耐震構造のマンションでも耐震補強工事が行われていればプラス査定になるでしょう。

部屋の階数・方角・位置

所在階や見晴らし、日当たりのよさによって価格が上がります。

南向きでの部屋や角部屋であるかどうかも評価ポイントです。

ただし目の前にマンション建築予定があれば、日当たりが悪くなるのでマイナス評価になってしまうでしょう。

専有部分(玄関・収納・水回りなど)の設備や内装の傷み

マンション_査定_ポイント_占有部分水回りやシステムキッチンの設備のグレードがチェックされます。

浴室に追い炊き機能の有無や床暖房はあるか、バリアフリーに対応した構造になっているかも評価対象です。

壁や床に目立つ傷があるとマイナス評価を受けるでしょう。

築年数が経過するほど劣化していきますが、日頃からメンテナンスを欠かさず行っているかが重要です。

共有部分(エントランス・駐車場・その他施設)

駐車場は何台分のスペースがあるのか、機械式かそれとも平面式かによって評価が変わります。

他にも外壁は剥がれていないかやインターネット対応か、宅配ロッカーや住人が談笑できるフリースペースがあるかチェックされます。

広さ・間取り

3LDKのマンションはファミリー層からの需要が高いです。

また1LDKは1人暮らしとしての需要の他に、セカンドライフを送る高齢夫婦にも人気があります。

管理状況・セキュリティー

管理会社に委託する場合が多く、管理人の勤務形態によって評価が異なります。

24時間管理人が常駐しているマンションはプラス査定になります。

エントランスや廊下はきれいか、ゴミ捨て場はちゃんと管理されているかなどもチェックされます。

管理費・修繕積立金

積み立て修繕費(共用部分の維持・修繕)や管理費(管理会社への委託費用)の負担が大きいと査定額が下がります。

今後における修繕計画の有無もチェックされます。

管理費や修繕積立金の滞納があれば、売却前に解消しておきましょう。

耐震基準・構造

マンション_査定_耐震基準新耐震基準で建てられたかどうかがチェックされます。

新耐震基準は震度7の地震でも倒壊しないなどの基準が定められたものです。

現行の耐震基準を満たしていない1981年より前のマンションは査定額が低くなります。

鉄筋コンクリート造のマンションは耐震性に優れており、評価が高いです。

また免震構造制振構造を取り入れているかどうかもポイントです。

施工・販売会社

施工実績が豊富な会社や有名デベロッパーが手がけたマンションは、固定客が見込まれるので査定額が上がる場合があります。

マンションが大手不動産会社が販売したものかどうかもチェックされます。

マンションは「査定価格」のまま売却できないので注意!

マンション_査定_注意訪問査定を経て、不動産会社が算出した査定価格のまま売却できるわけではありません。

査定価格はいくらで売れるのか不動産会社が予測したもので、実際にその価格で売却できるとは限らないからです。

また不動産会社の提示した査定価格が、売主にとっては「想定していた価格より低い」と感じることもあるかもしれません。

不動産会社は売主と相談しながら、価格を調整していきます。

あまりに高い価格で売却活動しても買主が現れません。

結局値段を下げると損をしてしまうので、あくまで相場と照らし合わせながら価格設定を行いましょう。

マンションで高額査定を得るためのコツ6選

マンション_査定_高額_コツ本章では、マンションで高額査定を得るために心得ておきたいコツを6つご紹介します!

周辺の相場をあらかじめ自分で調べておく

マンション_高額査定_コツ_自分で調べる周辺のマンション価格の相場を調べられるサイトが多くあります。

中でも便利なサイトは次の3つです。

自分でマンションの相場を調べられるサイト
  • レインズマーケットインフォメーション
  • 土地情報総合システム
  • 価格天気図

以下、ひとつずつ詳しく解説していきます!

レインズマーケットインフォメーション

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトです。

不動産会社しか閲覧できなかったレインズを、一般の人でも閲覧できるようにしたものです。

地域や駅からの距離間取り築年数用途地域といった細かい条件で直近1年間に売買された価格情報が検索できます。

成約価格の相場を知りたい方におすすめです。

ただし、マンション名までは特定できないので注意しましょう。

▼レインズを閲覧する方法については、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

レインズ一般人_サムネ 個人でもレインズを閲覧できる方法は?一般公開されているツールで不動産相場を調べる方法まとめ

土地情報総合システム

国土交通省が提供する取引価格情報提供サイトです。

不動産取引を実際におこなった人へのアンケートをもとにしているので、信憑性はレインズよりは劣るかもしれません。

取引時期と物件を検索できます。

数年間の時期でしか検索できないレインズとは異なります。

取引時期を選択し物件項目で中古マンションを選び、地域を選択して検索すると取引事例の一覧を見ることができます。

価格天気図

不動産情報サービス会社の東京カンテイが月に一度中古マンションの価格変動を天気マークで表したレポートです。

一目で価格の推移を確認できるのが特徴です。

過去と価格相場が高くなっているのか知りたい人におすすめです。

住宅ローンの残高は確認しておく

住宅ローンを返済中の場合、査定額がローン残高を上回るかどうかが重要です。

金融機関に問い合わせて確認しましょう。

もし査定額がローン残高を下回るのであれば自己資金が必要です。

一括返済の場合は別途で手数料がかかる可能性があります。

売却する物件がローンを完済できる価格で売却できるのか、成約価格がローン残高を下回った場合に自己資金で払えるのか確認することが大事です。

ローンの返済が残っている場合、購入希望者が出てきて、決済のメドが経てば事前に金融機関に連絡するようにしましょう。

マンションの情報をまとめておく

不動産会社による査定をスムーズに行えるようにマンションの情報を揃えておきましょう。

購入時にもらったパンフレット重要事項説明書管理規約などがあれば用意しておきましょう。

安価でできる修繕はしておく

マンション_査定_コツ_修繕壁紙や畳の張り替えや障子の張り替え、ドアの修繕は数万円で済むので金銭的負担が比較的少ないです。

破損や不具合が生じている部分を修繕すると見栄えがよくなり査定にも影響します。

またエアコンや給湯器が故障している場合、生活に支障をきたすため早めに修繕すると良いでしょう。

不動産会社から査定を受けた際にどこを修繕すべきなのか質問してみましょう。

複数の会社に査定を依頼する

複数の会社に査定を依頼することで、価格を比較できます。

1社のみに依頼すると査定額が適切なのかどうか判断できないからです。

不動産会社によって評価方法が異なるため、1社だけの査定で売却を決めてしまうと損をする可能性が高いです。

また依頼した会社がマンション査定が得意かどうかという点も価格の差に影響します。

複数の不動産会社にマンション査定を依頼することで、適正な査定額を出してくれる不動産会社を見つけることができるのです。

複数の会社に査定依頼をする場合には、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

▼おすすめの不動産一括査定サイトについて知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてくださいね。

不動産一括査定サイト_おすすめ_サムネイル 不動産一括査定サイトおすすめランキング10選|本当に評判の良いサービスを分析・徹底比較【2021年1月最新】

高額査定が出た場合には根拠を確認する

高額査定が出ると嬉しい気持ちになりがちですが、査定額が高いほど注意を払う必要があります。

不動産会社の中には悪質な業者が存在し、契約を結びたいという理由で高額な査定を提示する場合があるからです。

悪質な会社と契約してしまうと、高額すぎて売れない可能性があります。

なぜこの価格になったのか」、「どの点を評価したのか」をどんどん質問しましょう。

曖昧な返答であれば見送った方がよいでしょう。

マンションの査定でよくある質問

マンション_査定_質問本章では、マンションの査定についてよく寄せられる質問について回答していきます。

マンションの査定でよくある質問
  • 査定前にリフォームやハウスクリーニングは必要?
  • マンション売却で必要な費用はどのくらい?
  • マンションが高額で売却できる時期はある?

査定前にリフォームやハウスクリーニングは必要?

マンション_査定_質問_リフォームマンションの査定前のリフォームは必要ありません。

理由は以下の通りです。

マンション査定前のリフォームが不要な理由
  • リフォーム価格を物件価格に必ずしも上乗せできるわけではないから
  • リフォーム前の状態を好む買主が多いから

規模の大きいリフォームは100万円を超えます。

たとえリフォームしたとしても、中古物件に変わりはありません。

中古マンションの査定は築年数を重要視するので、室内をリフォームしても構造自体は古いまま。

査定額は低く算出されてしまいます。

また築年数の他にも競合物件の存在があります。

近隣の競合物件よりも価格が高いと売れにくくなります。

リフォームを行っても費用を上乗せすることはできないので、損をしてしまいます。

マンション購入後にリフォームを検討している人も一定数います。

内装にこだわりがあり自分好みの住まいにしようと思っている人にとって、リフォーム済みの物件は購入対象にはならないでしょう。

ハウスクリーニングについては水回りを中心にやるとよいでしょう。

浴室やキッチン、トイレは清潔感を出すことが重要です。

築年数が経過するほど汚れが落ちにくくなり、査定にも影響します。

見た目が大事な水回りはハウスクリーニングに依頼してみましょう。

マンション売却で必要な費用はどのくらい?

マンション_査定_質問_費用マンションの売却で必要な費用は主に以下の通りです。

項目 詳細
仲介手数料 売却活動を行った不動産会社への報酬として支払われる
仲介手数料の上限が法律で定められている
例:売却価格が500万円の場合…226,800円
売却価格が1,000万円の場合…388,800円
印紙税 経済的な取引における契約書に課税される税金
売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税するが、契約金額によって納税する印紙額は異なる
例:500万円超1,000万円以下…5,000円
1,000万円超5,000万円以下…1万円
令和2年3月31日までの間は、軽減税率が設けられている
売買契約書1通につき、1枚の収入印紙を貼る(2通作成する場合は収入印紙が2枚必要となる)
譲渡所得税 マンションを売却して利益が出た場合にかかる税金
売却代金からマンション購入にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いて求められる
税率は所有期間が5年を境に変化する
抵当権抹消費用 住宅ローンを完済して抵当権を抹消する際にかかる費用
登記情報の変更にかかる登録免許税と登記を依頼する司法書士への手数料がかかる
住宅ローン返済手数料 一括返済における金融機関の事務手数料のこと
返済手数料は金融機関によって変わる
手数料はネットで支払いが可能
引越し費用 住み替えの場合にかかる費用
引越し費用は移動距離や荷物の数によって異なる
目安は10万円~20万円

▼マンション売却でかかる費用についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

マンション売却手数料_サムネイル マンション売却の費用を徹底解説。仲介手数料の計算方法や相場は?無料・半額になる理由や値引きの方法は?

マンションが高額で売却できる時期はある?

マンション_査定_質問_時期マンションが高額で売却できるおすすめの時期は3つあります。

マンションが高額で売却できる時期
  • 2月〜3月
  • 再開発の時期
  • 新築マンションが値上がりしている時期

2月~3月

新生活を始めるにあたって新たな住まいを探す人が多いため、高額で売却しやすい時期となっています。

2019年度のマンション成約件数をみてみると、首都圏・近畿圏ともに2月と3月が多いことが分かります。

特に3月では他の月に比べて高めの価格で売却されています。

2月から3月は買主が見つかりやすく、比較的高い価格で売却できる時期であるといえます。

売り出すタイミングとしては1月がベストでしょう。

再開発の時期

マンション周辺で再開発が行われると、利便性が向上しマンション需要が高まります。

再開発が行われる地域は値段が上がることが期待できます。

周辺の開発状況を確認してみましょう。

新築マンションが値上がりしている時期

新築マンションの価格が高いと、中古マンションの購入を検討する人が増えるからです。

公益財団法人不動産流通推進センターの調べから、首都圏の新築マンションの平均価格は近年上昇しており、2020年1月には8,000万円を超えたということがわかります。

その後は下落し、6,000万円台に落ち着いています。

マンションの査定 まとめ

マンション_査定_まとめここまで、マンションの査定で失敗しないための方法と高額査定獲得のためのコツについて解説しました。

マンション査定は工夫次第で高く売却できるので、ポイントをしっかり押さえて高額査定を獲得しましょう。

マンションの査定 ざっくり言うと
  • マンションは「査定価格」のまま売却はできない
  • 査定額に特に影響するのは築年数立地条件
  • 高額査定が出た場合は不動産会社にきちんと根拠を確認すべき
  • 査定前のリフォームは不要!
  • 水回りのハウスクリーニングは査定前にすると良い
  • マンションが高額で売却できる時期は「2~3月」「再開発の時期」「新築マンションが値上がりしている時期